不動産の建物面積とは？内法面積との違いは？
不動産取引の初心者
先生、『建物面積』ってどういう意味ですか？
不動産の研究家
建物面積というのは、建築基準法上の『延べ面積』と同じ意味で、建物の各階の床面積の合計です。
不動産取引の初心者
ということは、バルコニーや玄関ポーチは含まれないということですか？
不動産の研究家
その通りです。建物面積は一般的に不動産広告などで使われていて、車庫や地下室が含まれる場合は、その旨が表記されています。
建物面積とは。
「建物面積」とは、建物の各階にある床の面積をすべて合計した面積のことです。これは「延べ床面積」とも呼ばれています。この床面積には、バルコニーやベランダ、玄関ポーチなどは含まれません。建物面積は、不動産情報誌やサイト、広告などでよく見かける用語です。
1階部分が車庫の住宅などでは、建物面積に車庫や地下室が含まれます。この場合、不動産広告にはその旨と面積を記載することが義務付けられています（不動産の表示に関する公正競争規約施行規則第10条）。
なお、建物面積は建物の壁の中心線で囲まれた面積であるため、実際には使える面積（「内法面積」）は建物面積よりも狭くなります。
建物面積の定義
「建物面積」とは、建物の外壁から外壁までの水平投影面積のことです。建物の床面積ではありませんので注意が必要です。この面積には、屋内外を問わず、建物に付属しているすべてのスペースが含まれます。例えば、バルコニー、テラス、ロフト、吹き抜けなども含まれます。
建物面積に含まれない部分
建物面積に含まれない部分は、「専有面積」とは異なります。専有面積は、各専有者が占有権を持つ範囲のことを指しますが、建物面積には含まれません。
建物面積に含まれない部分としては、主に次のものがあります。
* バルコニー、ベランダ（屋根や壁のない部分）
* 玄関ポーチ、アプローチ（屋根ありの共用部分）
* 階段、廊下（共用部分）
* エレベーターシャフト、機械室（共用部分で、居住スペースではない）
延べ床面積、建延面積との違い
不動産の建物面積には、さまざまな種類があります。その中でも重要なのが延べ床面積と建延面積です。
延べ床面積は、建物の各階にある床面の面積をすべて合計したものです。これに対して建延面積は、建物の外壁で囲まれた部分の地面に対する面積のことです。つまり、建延面積は延べ床面積よりも小さくなります。
この違いを理解することは、建物の規模や容積率などの計算に役立ちます。たとえば、容積率は建延面積を基準に計算されるため、建延面積が大きいと、より大きな建物を建てることができます。
車庫や地下室を含む場合の表記
車庫や地下室を含む場合の表記
不動産の建物面積には、車庫や地下室が含まれることがあります。この場合、建物面積には車庫や地下室の面積も含まれます。ただし、車庫や地下室の面積には以下のような条件があります。
* 車庫の場合は、車が収容できる面積のみ。例えば、収納や作業スペースがある場合は、その分は含まれません。
* 地下室の場合は、地上から人が出入りできる開口部がある面積のみ。例えば、完全に地下に埋まった地下室は含まれません。
建物面積と内法面積の違い
建物面積は、建物の外壁の外側線で囲まれた面積を指します。一方、内法面積は、内壁の内側線で囲まれた面積です。一般的に、内法面積は建物面積よりも小さくなります。これは、内壁の厚さや柱など、構造物によって面積が占有されるためです。
内法面積は、実際に部屋として利用できる面積を表します。家具や家電を配置する際の目安として使用されます。一方、建物面積は、建物の全体的な大きさを表す指標として用いられます。固定資産税や建築基準法の適用範囲を判断する際などに考慮されます。つまり、内法面積は生活空間に、建物面積は建物の規模を示す重要な指標となります。
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