不動産の建ぺい率・容積率計算における『道路とみなす部分の不算入』
不動産取引の初心者
『道路とみなす部分の不算入』ってどういう意味ですか？
不動産の研究家
建ぺい率・容積率を計算するときに、敷地面積から道路に接するセットバック部分を差し引くことを指します。
不動産取引の初心者
なぜセットバック部分を差し引くんですか？
不動産の研究家
将来、道路を拡幅することを想定して、その余地を残しておくためです。既成道路などで4m未満の道路が多い場合に適用されます。
道路とみなす部分の不算入とは
不動産関連の用語「道路とみなす部分の不算入」とは、建築用地におけるセットバック部分（敷地後退部分）は、建ぺい率や容積率を計算する際の敷地面積に含まれないことを定めた規定のことです。
これは、将来、セットバックした部分まで道路を拡幅する余地を残すための措置です。背景には、建築基準法では道路幅を4m以上とすることが原則（42条1項）とされていますが、古い街並みなどでは4m未満の道路が多く、道路の拡幅が必要とされています。
そこで、4m未満の道路に接する既存の建物については、そのまま存続を認め、今後改築・取り壊し・新築する際には、道路の中心線から2m下がった位置に建築することが義務付けられています。この4m未満の道路は建築基準法第42条2項に規定されていることから、「2項道路」と呼ばれています。
道路とみなす部分の不算入って何？
道路とみなす部分の不算入とは、不動産の建ぺい率や容積率の計算において、一定の条件を満たす場合には、建物の敷地の道路に接する部分が敷地面積に算入されません。これは、道路に接する部分が建築物の建築に適さず、実効的な敷地として利用できないことを考慮した措置です。道路とみなされる部分には、道路のほかに、幅員が4メートル以上の側溝、幅員が2メートル以上かつ深さが1メートル以上の水路などが含まれます。
道路とみなす部分の不算入の背景と目的
建ぺい率や容積率の計算において、「道路とみなす部分」を不算入する規定があります。その背景には、道路の維持・管理の円滑化や周辺の環境保全があります。
具体的には、道路とみなす部分は、道路法上の道路だけでなく、幅員4メートル以上の私道や都市計画法上の用途地域における一定の幅員以上の間口を持つ道路も含まれます。これらの部分を不算入とすることで、道路の拡幅や維持・管理が容易になります。また、道路とみなす部分を建物で占有しないことで、採光や通風を確保し、周辺環境を保全することができます。
建築基準法第42条2項と2項道路
建築基準法第42条2項では、「2項道路」と呼ばれる道路が定義されています。これは、幅員4メートル未満かつ長さ6メートルを超える道路で、かつ、端部が公道や幅員4メートル以上の道路に接していないものです。
このような2項道路は、一定の条件を満たせば、建ぺい率や容積率の計算から不算入できます。そのため、敷地内に2項道路があれば、より多くの建物を建てることが可能になります。ただし、2項道路を不算入するには、次のような条件を満たす必要があります。
道路が公道、幅員4メートル以上の道路、または2項道路に接していること
道路が連続していること
道路が閉塞していないこと
道路が建築基準法第43条第1項ただし書きの規定に該当しないこと（防火地域や準防火地域に位置していないことなど）
道路とみなす部分の不算入の具体的な適用範囲
不動産の建ぺい率と容積率を計算する際には、道路に接する土地の一部が「道路とみなす部分」として不算入されます。この不算入の範囲は明確に定められており、具体的には、幅4m以上の公道や準公道、幅2m以上の小道、幅2m以上の私道が対象となります。ただし、これらの道路に接している土地の幅が2m未満の場合は不算入されません。
また、幅2m未満の私道であっても、建築基準法施行令第4条第1項第6号に定める要件を満たす場合（例えば、幅員が2m以上で、建築物の敷地まで連続して存在し、かつ幅員が一定している場合）には、道路とみなす部分として不算入することができます。
道路とみなす部分の不算入と既存建築物
不動産の建ぺい率・容積率の計算においては、敷地面積から道路とみなす部分を除外できます。しかし、この道路とみなす部分の扱いについて、既存の建築物がある場合では、注意が必要です。
既存の建築物があると、既存の道路との関係や、建築物の前面道路の幅によって、道路とみなす部分の範囲が変わることがあります。例えば、既存の建築物が道路に接していて、その前面道路が4メートル未満の場合、その道路は本来は道路とみなす部分に該当しませんが、既存建築物があることで道路とみなさなくなることがあります。
したがって、既存建築物がある土地の建ぺい率・容積率を計算する際には、既存建築物の状況を考慮して、道路とみなす部分の範囲を正確に把握することが重要です。
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