不動産用語『双方代理』をわかりやすく解説
不動産取引の初心者
「双方代理」とはどういう意味ですか？
不動産の研究家
同一人が契約当事者双方の代理人になることを言います。
不動産取引の初心者
なぜ原則禁止されているのですか？
不動産の研究家
代理人が自分一人で契約することになってしまい、本人の利益が不当に害されるおそれがあるからです。
双方代理とは。
不動産取引で「双方代理」とは、一人の代理人が売り手と買い手の両方に対して契約の代理を行うことを指します。
原則として双方代理は禁止されています（民法第108条）。その理由は、代理人が一方の当事者と契約することになり、その結果、もう一方の当事者の利益が不当に損なわれる恐れがあるからです。
ただし、双方代理の禁止は強行規定ではないため、当事者が事前に同意した場合には有効です。ただし、当事者の同意がなく行われた双方代理は無権代理となり、その当事者の追認がない限りその当事者に対して効力が発生しません。
なお、債務の履行については、当事者の同意がなくても許されています（民法第108条但書）。
双方代理とは
双方代理とは、1人の不動産仲介業者が同時に売主と買主の両方の代理を務めることを指します。仲介業者が双方代理を行う場合、契約が成立した際は売主からも買主からも報酬を受け取ります。一般的には、売主が不動産会社に依頼して物件を販売・賃貸に出す場合、不動産会社が売主の代理として活動し、買主を募集します。一方、買主が不動産会社に物件探しを依頼した場合、不動産会社は買主の代理として活動し、売主にアプローチを行います。しかし、双方代理では、仲介業者が売主と買主の両方の代理を務めるため、両方の当事者に対して公平な立場で業務を行うことが求められます。
双方代理の禁止
-双方代理の禁止-
不動産用語で「双方代理」とは、1人の仲介業者が売主と買主の両方の代理人となる取引形態のことですが、日本では原則禁止されています。これは、仲介業者がどちらかの立場に偏ってしまい、公平中立な立場で取引を遂行することが難しくなるためです。具体的には、売主の利益を優先して買主に不利な条件で契約を結んだり、逆に買主の利益を優先して売主に不利な条件で契約を結んだりする可能性が高くなります。そのため、不動産取引の透明性と公正さを確保するため、双方代理は禁止されているのです。
双方代理の例外
不動産取引において双方代理が認められるケースはありますが、例外も存在します。最も一般的な例外は、売主と買主が利害が対立している場合です。たとえば、売主が特定の瑕疵を隠蔽していたり、買主が虚偽の情報を提供したりしているような場合です。また、売主と買主が同一人物であったり、親族関係にある場合も双方代理が認められません。さらに、法律で禁止されているケースもあります。双方代理が認められない場合は、売主と買主はそれぞれ別の不動産仲介業者に依頼する必要があります。
双方代理の効力
双方代理の効力について解説します。
双方代理は、同一の不動産取引で、両方の当事者に異なる宅建業者が代理として関与する形態です。この場合、双方代理の効力は以下のように働きます。
* 契約締結の権限 双方代理人は、それぞれ、自らの顧客との間で契約を締結する権限を有します。ただし、顧客に背いて契約を締結することはできません。
* 情報の共有義務 双方代理人は、それぞれの顧客から得た情報を、もう一方の顧客と共有する義務があります。ただし、守秘義務を侵害するような情報は共有できません。
* 公平義務 双方代理人は、両方の顧客に対して公平に扱わなければなりません。どちらかの顧客を不当に優遇したり、不利な立場に置いたりすることはできません。
債務の履行と双方代理
債務の履行と双方代理
双方代理契約では、仲介業者は売主と買主の両方から依頼を受けて契約を成立させる業務を行います。この場合、債務の履行については、売主と買主のどちらに対しても代理人として責任を負います。つまり、例えば売主が契約内容を履行しない場合、仲介業者は買主に対して責任を負うことになります。逆に、買主が契約内容を履行しない場合、仲介業者は売主に対して責任を負います。
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