【不動産用語】繰越控除の特例とは？
不動産取引の初心者
繰越控除の特例について教えてください。
不動産の研究家
繰越控除の特例は、マイホームの買い替え時に譲渡損失が出た場合に適用できる制度です。譲渡損失を所得から控除したり、翌年に繰り越して控除したりすることができます。
不動産取引の初心者
具体的にはどのような内容ですか？
不動産の研究家
売却した年の所得税から譲渡損失を控除できます。また、控除しきれなかった損失は翌年から3年間繰り越して控除できます。ただし、一定期間内に他の住宅関連控除を利用している場合は適用できません。
繰越控除の特例とは。
マイホームの買い替え時に、売却価格が購入時より安くなり損失が出た場合に適用できるのが「繰越控除の特例」です。
内容は以下の通りです。
（1）損益通算
売却した年の所得税を計算する際、給与収入や事業収入などから譲渡損失分を差し引くことができます。例えば、給与収入と譲渡損失がどちらも500万円の場合、所得税はゼロになります。
（2）繰越控除
譲渡損失の額がその年の収入を超えた場合は、控除しきれなかった分を翌年以降3年間、繰り越して控除することができます。つまり、最大4年間控除できます。
この特例は、2023年12月31日までに住宅を売却する場合に適用されます。主な適用条件は次の通りです。
・売却する住宅の所有期間が、譲渡の年の1月1日時点で5年以上。
・買い替える住宅の床面積が50平方メートル以上。
・返済期間が10年以上の住宅ローンを利用して購入すること。
なお、この特例は住宅ローン控除とは併用できますが、「居住用財産の3000万円特別控除」などの適用期間内には利用できません。
損益通算
損益通算とは、不動産投資で発生した損失を、他の所得と相殺して課税所得を減らす制度です。例えば、賃貸収入が1,000万円で経費が1,200万円の場合、200万円の損失が発生します。一般的にはこの損失は翌年以降に繰り越されますが、損益通算を利用すると、同年中の他の所得（給与や事業所得）と相殺して課税所得を減らすことができます。これにより、当年の所得税や住民税の節税が可能です。
繰越控除
-繰越控除-
繰越控除とは、確定申告時に所得税を支払う際に、税額を一定額控除できる制度です。この控除は、以前の年度に支払った所得税の一部を、翌年度以降に繰り越すことができます。これにより、一時的に所得の少ない年度の税負担を軽減し、所得の多い年度の税負担を増加させることで、年間を通じて税負担を平準化することができます。繰越控除の適用を受けるには、一定の要件を満たす必要があります。例えば、所得が一定額以下であることや、災害などによる災害損失が生じた場合などです。
適用要件
繰越控除の特例の適用を受けるには、特定の要件を満たす必要があります。まず、居住用不動産の取得に係る特定の費用が3,000万円を超過していること。また、その不動産の入居後10年以内に借入を完済すること。さらに、住宅ローン減税の適用対象期間中に借入の支払利息を支払っていることが必要です。これらの要件を満たした場合に、住宅ローン減税期間（最大10年）を超えて、支払った住宅ローンの借入金利の一部を所得税から控除できます。
併用可能な制度
併用可能な制度として、繰越控除の特例を活用することも可能です。この特例は、住宅ローンを借りる際に一時的に所得税・住民税の控除を受けることができず残った控除額を最大10年間繰り越して利用できるというものです。つまり、控除を受けられない期間を過ぎれば、繰り越した控除額を遡って受けることができます。これにより、住宅ローンを完済するまで控除を受けることが可能となり、家計の負担を軽減することができます。
適用除外制度
適用除外制度とは、繰越控除制度の適用を例外的に認めない制度のことです。具体的な適用除外対象となるのは、相続税の発生時の残存配偶者や未成年の子に対する配偶者の居住用財産の取得や、直系尊属からの贈与で取得した財産などの場合です。これらの財産は、たとえ繰越控除の対象要件を満たしていても、控除の適用が制限されています。これは、相続税の課税対象を公平かつ適正に確保するために行われています。
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