不動産の『奔走義務』って何？
不動産取引の初心者
「奔走義務」という言葉について教えてください。
不動産の研究家
「奔走義務」とは、不動産業者に課せられる、契約の成立に向けた努力義務のことです。
不動産取引の初心者
一般的には、媒介業者に奔走義務はないんですか？
不動産の研究家
はい。一般媒介の場合、業者に奔走義務はありません。ただし、専属専任媒介契約や専任媒介契約を結んだ場合は、積極的な成約努力義務と定期的な報告義務が発生します。
奔走義務とは。
「奔走義務」とは、不動産業界で用いられる用語で、媒介契約に基づいて依頼者（売り主や買い主）のために相手方を見つけ、契約成立に向けて努力する業者の義務を指します。場合によっては、契約成立まで責任を負うこともあります。
一般的に、媒介契約を結んだ業者は奔走義務を負いません。しかし、専属専任媒介契約や専任媒介契約を結んだ業者は、依頼者のために積極的に成約に向けて努力する義務を負っています。具体的には、自社の流通機構に物件を登録するなどの活動が求められます。また、依頼者には、業務処理状況を媒介契約期間中に2週間に1回以上（専属専任媒介については1週間に1回以上）報告する義務もあります。
専属専任媒介や専任媒介の場合、業者の義務は一般媒介の場合よりも重くなります。その一方で、依頼者は他の業者に重複して依頼しない義務を負うことになります。この義務に違反した場合は、業者は依頼者に違約金を請求できます。
奔走義務とは？
不動産の奔走義務とは、不動産取引の当事者である仲介業者や販売業者に課される義務です。顧客の利益を保護し、取引を円滑に進めるために、取引に関する必要な調査や情報収集、契約締結のサポートなどを行います。奔走義務の範囲は、売買契約、賃貸借契約、不動産の管理など、不動産取引全般に及びます。
一般媒介と専属専任・専任媒介の違い
不動産取引において、買い手や売り手は「奔走義務」を負います。これは、相手が不動産を売却したり購入したりする機会を誠実かつ積極的に探すべきという義務です。
この奔走義務は、媒介契約の種類によって異なります。一般媒介契約では、複数の不動産会社に媒介を依頼でき、購入希望者が直接売主に連絡することもできます。そのため、媒介会社は他の不動産会社や購入希望者に対して情報を提供し、物件の販売促進に努める義務があります。
一方、専属専任媒介契約や専任媒介契約では、媒介を依頼する不動産会社が1社に限定されます。そのため、媒介会社は他の不動産会社や購入希望者に対して情報を提供することなく、物件の販売に専念する義務を負います。このため、専属媒介契約では一般媒介契約よりも、媒介会社が物件販売に積極的な対応をする傾向があります。
奔走義務の内容
「奔走義務の内容」
奔走義務とは、売主が買主に対して、売買契約の履行に向け必要な手続きや作業を積極的に行う義務です。具体的には、以下の事項が含まれます。
* 物件の引渡しに関連する書類の作成や手続き
* 物件の状況に関する説明や報告
* ローンの申し込みや融資手続きのサポート
* 売買契約の解除や解除に伴う手続きへの対応
売主は、契約締結後から物件の引渡しまで、買主が円滑に手続きを進められるよう、積極的に協力する責務があります。この義務を怠った場合、買主は契約の解除や損害賠償請求などの法的措置を講じることができる場合があります。
報告義務
不動産の取引には、不動産会社が負う「報告義務」があります。これは、不動産の欠陥や権利関係について、買主や借主に説明する義務のことです。不動産会社は、物件を調査した上で、その結果を正確に報告しなければなりません。
報告義務の対象となるのは、たとえば、物件の構造上の欠陥、水漏れやシロアリ被害などの瑕疵、抵当権や借地権などの権利関係です。不動産会社は、これらの情報を調査し、買主や借主にわかりやすく説明しなければなりません。また、報告義務は、契約書に記載されていない事項についても発生します。
重複依頼の禁止
不動産の「奔走義務」とは、不動産会社が顧客の依頼に基づき、不動産の売買や賃貸借に関するあらゆる活動を行う義務のことです。この義務には、顧客の希望に合う物件を探すだけでなく、契約交渉や手続きの代行、購入後のアフターフォローまでが含まれます。
とはいえ、この奔走義務にも例外があります。その一つが重複依頼の禁止です。不動産会社は、同じ物件について、複数の顧客から同時に依頼を受けて活動することを禁止されています。これは、顧客間の公平性を確保するためであり、また、物件の二重売買などのトラブルを防ぐためでもあります。
＼ 最新情報をチェック ／
