居住用財産の譲渡損失の繰越控除とは？
不動産取引の初心者
「居住用財産の譲渡損失の繰越控除」ってどういう意味ですか？
不動産の研究家
個人の方が家を売った時に損失が出た場合に、その損失を一定の要件を満たせば、最大3年間他の所得から控除することができる制度のことだよ。
不動産取引の初心者
なるほど。じゃあ、控除を受けられる要件って何ですか？
不動産の研究家
控除を受けるためには、売却した家と同じような家を一定期間内に購入することや、借入金があることなどが要件として定められているよ。
居住用財産の譲渡損失の繰越控除とは。
個人が住んでいた家を売却した際に損失が生じた場合、「居住用財産譲渡損失の繰越控除」の制度を利用できます。一定の条件を満たせば、翌年から3年以内（合計所得が3,000万円以下の年のみ）に新たに購入した居住用財産の住宅ローンなどの費用から、譲渡損の金額を控除することができます。
繰越控除の対象者
「繰越控除の対象者」
居住用財産の譲渡損失が発生した個人が、対象者となります。ただし、下記の条件を満たす必要があります。
* 個人またはその配偶者が、譲渡した居住用財産を居住用として所有していたこと
* 譲渡した年度の前年までに、居住用財産を売却していないこと
* 譲渡した年度に、他の居住用財産を所有していないこと
繰越控除の対象となる損失
繰越控除の対象となる損失は、居住用財産の譲渡によって生じた損失で、以下の条件を満たすものです。
* 譲渡により居住用財産をすべて処分したこと
* 譲渡により、所得から控除できない損失（譲渡損失）が生じたこと
* 譲渡の年の翌年から3年以内の所得税の確定申告書に、譲渡損失の繰越控除を申請したこと
買換え資産の要件
-買換え資産の要件-
居住用財産の譲渡損失を繰越控除するには、譲渡後3年以内に居住用資産の取得または新築を行う必要があります。この場合、新たに取得する居住用財産は、一定の要件を満たす必要があります。
まず、新築住宅もしくは中古住宅の取得に限られます。例えば、土地のみの取得や別荘の取得では認められません。また、取得価額は、譲渡した居住用財産よりも高額である必要があります。ただし、一定の条件を満たせば、同額または低額でも繰越控除が認められる場合があります。さらに、居住用として使用することが必要で、賃貸物件や事業用物件としては認められません。
繰越控除の期間
繰越控除の期間は、譲渡損失が発生した年を含め、翌3年間とされています。つまり、譲渡損失が発生した年から4年間は、他の譲渡所得や所得に対しても控除することができます。4年間にわたって繰越して控除できることで、譲渡損失の発生が一時的に他の所得に対する納税額の過大負担につながることを防ぐことができます。また、繰越控除の対象となる譲渡損失は、土地や建物の譲渡損失だけでなく、株式や不動産投信などの譲渡損失も含まれます。
繰越控除の所得制限
-繰越控除の所得制限-
譲渡損失が発生した場合、翌年から3年間、一定の所得制限を満たすことで、繰越控除として所得から差し引くことができます。繰越控除の対象となる所得は、給与所得や事業所得など、原則として個人が取得した所得です。ただし、所得税法第51条第3項第11号に規定されている特定の所得（一時所得など）は、繰越控除の対象から除外されています。例えば、競馬の馬券や宝くじなどの「一時所得」は対象外となります。
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