所有権留保とは？不動産業界での注意点
不動産取引の初心者
所有権留保について教えてください。
不動産の研究家
所有権留保とは、割賦販売で購入した物品の全額を支払い終わるまでは、所有権が売主に残っている状態のことです。不動産取引では、宅地建物取引業法により、売主が不動産会社の場合、所有権の留保は禁止されています。
不動産取引の初心者
なぜ不動産取引では所有権留保が禁止されているのでしょうか？
不動産の研究家
不動産会社が倒産した場合に、买い主が所有権を失うリスクを防ぐためです。買主が全額を支払い終わる前は、不動産は担保として扱われます。
所有権留保とは。
不動産業界でよく使われる用語に「所有権留保」があります。これは、住宅などをローンで購入する場合、購入者は家を手に入れて住み始めても、まだローンが残っている間は、その家の所有権は不動産会社にあるということです。
法律では、通常の住宅ローンの場合、「全ての支払いが完了するまでは、所有権は不動産会社にある」と定められています（割賦販売法第7条）。
しかし、不動産会社が販売する住宅の場合、法律（宅地建物取引業法第43条）では「住宅価格の3分の1以上を受け取って、残りのローンを担保として抵当権などの登記をする場合」には、所有権を留保することが禁止されています。同じように、不動産会社が住宅ローンの保証人となるケースにも、この禁止が適用されます。
つまり、不動産会社が住宅の所有権を留保していると、不動産会社が倒産した場合など、購入者は家が取り上げられるリスクを抱えます。この所有権留保の禁止は、そのような事態から一般の消費者である購入者を守るために法律で定められているのです。
所有権留保の定義
-所有権留保の定義-
所有権留保とは、売買契約において、売主が一定の条件が満たされるまで所有権を保持する取引形態を指します。不動産業界では、この条件は通常、購入者が全額の代金を支払うことです。つまり、売主は代金が完全に支払われるまでは所有権を持ち続け、購入者は使用権のみを取得することになります。所有権留保は、売主が未払いの代金に対する担保として機能します。
割賦販売法における所有権留保
-割賦販売法における所有権留保-
不動産業界において、割賦販売法に基づく所有権留保という制度があります。これは、売買契約時に代金を分割払いする場合に適用されるもので、代金全額の支払いが完了するまでは所有権が買主に移転しないことを意味します。この制度は、売主が代金を確実に回収するためのものであり、買主は代金を全額支払うまでは不動産の所有権を取得できません。
この所有権留保は、売主が買主に対して相当の履行をしない場合に、解除される可能性があります。例えば、売主が物件を引き渡さない、または物件に瑕疵がある場合などです。また、買主が代金を支払わず滞納した場合も解除されます。所有権留保が解除されると、買主はすでに支払った代金の返還を受けられなくなりますので注意が必要です。
宅地建物取引業法における所有権留保の禁止
宅地建物取引業法における所有権留保の禁止
不動産業界において、所有権を留保することは宅地建物取引業法で禁止されています。これは、買主が代金を支払っていても、所有権が売主に留保されることで、買主の権利が保護されないおそれがあるためです。たとえば、売主が代金を使い込んで倒産した場合、買主は所有権を取得できないにも関わらず、代金を支払った損失を被る可能性があります。このようなトラブルを避けるため、宅地建物取引業法では売買代金と所有権の移転を同時に行うことが義務付けられています。
提携ローン付売買における所有権留保の禁止
提携ローン付売買においては、たとえ売主が買い主に融資をする場合であっても、所有権留保をすることは禁止されています。これは、提携ローン付売買では、買い主が金融機関から融資を受けて不動産を取得するため、売主が所有権を留保すると金融機関の抵当権が妨げられるからです。そのため、提携ローン付売買では、売主の債権を担保するために抵当権を設定することが一般的です。
所有権留保がもたらすリスク
所有権留保がもたらすリスク
所有権留保は、不安定な市場状況や経済状況下において、売り手にとって一定のリスクを伴います。買い手が支払いの義務を果たせず、履行遅滞に陥った場合、売り手は不動産を取り戻す権利を有しますが、すでに他の権利者が所有権を取得している可能性があります。例えば、買い手が不動産を第三者に売却したり、抵当権を設定したりすると、売り手の所有権留保権は失われます。さらに、買い手が破産した場合は、売り手は他の債権者と同様に、不動産の処分代金や処分価格からの配当を受けることになるため、全額の支払いを回収できない可能性があります。
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