市街化調整区域ってなに？
不動産取引の初心者
先生、「市街化調整区域」ってなんですか？
不動産の研究家
市街化調整区域とは、都市計画区域内で宅地化などの開発を抑制するために定められた区域のことだよ。
不動産取引の初心者
じゃあ、その区域では家が建てられないんですか？
不動産の研究家
原則的には建てられないけど、一定の条件を満たせば開発審査会の許可を得て建てられることがあるんだ。
市街化調整区域とは。
「市街化調整区域」とは、都市計画で定められた区域で、市街化（宅地化などの開発）を抑制することを目的としています。ここでは原則として住宅の建設はできません。
ただし、ある程度の面積以上の開発行為で、審査会が「市街化の計画に支障がない」と認めた場合は、例外的に許可されることがあります。
2011年の都市計画法改正により、「市街化区域に隣接または近接し、日常的に一体化している地域」で、「50棟以上の建物が連なっている地域」での開発行為が認められました。
ただし、この規定を適用する地域や建物間の距離は各自治体の条例で定められています。
また、改正前は特定の要件を満たせば許可なく建て替えできましたが、改正後は許可が必要になりました。
市街化調整区域とは
市街化調整区域とは、都市計画法に基づき指定される区域で、市街化を抑制し、農林業や自然環境の保全を図ることを目的としています。この区域では、原則として住宅や商業施設などの都市的な開発が制限されており、農地や森林などの農林地的利用が優先されます。ただし、一定の条件を満たせば、例外的に住宅や店舗などの開発が認められる場合があります。
市街化調整区域でできること
市街化調整区域でできること
市街化調整区域では、都市化を抑制して自然環境を保護するために、建築行為に厳しい制限が課せられています。ただし、一定の行為については許可が下りる場合もあります。
許可される行為には、農業や林業などの土地利用権に関連するものがあります。また、公共施設や公共交通機関（例学校、病院、駅）の建設も認められます。さらに、地域住民の日常生活に必要な小規模な商業施設やサービス施設の設置も可能です。ただし、これらの行為であっても、一定の基準を満たす必要があり、許可が下りない場合があります。
市街化調整区域で建て替えはできる？
市街化調整区域での建て替え
市街化調整区域は、市街化（都市化）を抑制する目的で指定された区域です。この区域では、原則として新たな建築物の建築が禁止されています。ただし、一定の条件を満たせば、建て替えが認められる場合があります。
認められる条件としては、以下のものが挙げられます。
* -既存建物の老朽化や災害などにより建て替えが必要な場合-
* -既存建物の用途が変更にならない場合-
* -既存建物の規模が大きく変わらない場合-
建て替えを行う前に、必ず市町村に確認し、許諾を受ける必要があります。許諾が得られない場合は、建て替えができませんので注意が必要です。
市街化調整区域の注意点
市街化調整区域の注意点
市街化調整区域内で許される開発行為は厳しく制限されています。一般的には、住宅や商業施設などの都市化を促進するような開発は許可されません。ただし、農業や林業などの第一次産業を営むための施設の建設や、公共施設の建設などは一定の条件を満たせば許可される場合があります。また、既存の建物を増築したり改築したりすることも、用途変更に当たらない場合に限り許可されることがあります。
都市計画法の改正について
都市計画法の改正について
1992年の都市計画法改正により、市街化調整区域の用途が拡大されました。これにより、農地や森林などの非都市的な土地の一部が、居住・商業・工業などの都市的な用途に転用できるようになりました。この改正は、都市部の過密化を緩和し、郊外への人口分散を図ることを目的として行われました。また、人口減少や少子高齢化に伴う市街地の空洞化対策の一環でもありました。
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