不動産用語『買換えローン』とは？種類や特徴を解説
不動産取引の初心者
『買換えローン』とはどのようなローンですか？
不動産の研究家
『買換えローン』とは、住宅を買い換える際に利用できるローンです。住宅の売却と購入のタイミングが合わない場合、売却までのつなぎ資金を提供してくれます。
不動産取引の初心者
持ち家を売却した際、売却価格がローンの残債を下回ると、担保割れが生じるとありますが、その場合にも『買換えローン』を利用できるのでしょうか？
不動産の研究家
はい。その場合にも利用できます。ただし、担保割れ分を補うための『担保抹消ローン』が『買換えローン』に含まれます。
買換えローンとは。
住宅購入時の「買い替えローン」とは、家を買い替える際に売却と購入のタイミングを調整するために、一時的に資金を援助する住宅ローンです。また、住宅を売却してもローンの残高が売却価格を上回り、返済が難しくなる「担保割れ」が発生した場合に、その不足分を補う「担保抹消ローン」も含まれます。
買換えローンの定義と仕組み
-買換えローンの定義と仕組み-
買換えローンとは、既存の住宅ローンを別の住宅ローンに切り替えるローンのことです。住宅の買い替えだけでなく、借入条件の改善や資金調達を目的として利用されます。
仕組みとしては、新しい住宅ローンで既存の住宅ローンを清算し、差額（オーバーローン）があれば融資を受けます。新しい住宅ローンは、金利や返済期間、借入金額などが異なるため、借入条件を改善したり、リフォーム費用などの資金調達を行ったりすることができます。
買換えローンを利用する条件
買換えローンを利用するには、いくつかの条件があります。まず、現在の持ち家を1年以上保有していることが挙げられます。これは、ローンを借り換えることで得られる恩恵が、住宅ローンの固定期間よりも長くなることを確保するためです。
また、現在の住宅ローンの残債が、担保となる住宅の評価額の70%以下であることも条件です。これは、金融機関が融資する際に、担保となる住宅の価値がローン残債を上回っていることを確認するためです。さらに、安定した収入と返済能力があることも求められます。
買換えローンのメリット・デメリット
–買換えローンのメリット・デメリット–
買換えローンには、さまざまなメリットとデメリットがあります。まず、メリットとしては、住宅ローンを低金利にすることで返済負担を軽減できることが挙げられます。また、借り換えによって住宅ローンの期間を延長することで、毎月の返済額を減らすことも可能になります。さらに、住宅ローンを借り換えることで、残債を減らしたり、返済期間を短縮したりすることもできます。
一方で、デメリットとしては、借り換えに伴う手数料や諸経費がかかることが挙げられます。また、借り換えによって審査に通らなかったり、金利が上昇したりするリスクもあります。さらに、借り換えによって住宅ローンを延長すると、総返済額が増える可能性があります。そのため、買換えローンを利用する際には、メリットとデメリットを慎重に考慮することが重要です。
売却が間に合わなかった場合の対応策
売却が間に合わなかった場合の対応策
売却資金が購入資金に間に合わない場合、以下のような対応策が考えられます。
* –オーバーラップ融資を利用する– 新居の購入と旧居の売却を同時に進められる融資制度。期間中は二重ローンを抱えることになりますが、売却代金がまとまり次第、旧居のローンを一括返済することができます。
* –つなぎ融資を利用する– 新居の購入費用を一時的に借り入れ、旧居の売却代金で返済する融資。オーバーラップ融資と異なり、二重ローン期間を短くできますが、金利が高くなる場合があります。
* –住み替え先の物件を賃貸に出す– 新居を購入後、旧居を賃貸に出すことで賃料収入を得ることができます。収入の一部を旧居のローンの返済に充てて、売却代金がまとまるまでつなぐ方法です。ただし、空室リスクや管理費などの費用が発生します。
担保抹消ローンとは？
「担保抹消ローン」とは、不動産の抵当権を抹消して新たな住宅ローンを利用するローンのことです。抵当権が抹消されると、その不動産は債権者の担保から外れ、自由な取引が可能になります。通常、不動産を購入するときは金融機関から融資を受け、その担保として購入した不動産に抵当権を設定します。しかし、住宅ローンを完済したり、別の物件を購入したりする際に抵当権を抹消する必要が出てきます。このような場合に活用されるのが担保抹消ローンです。
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