4号物件とは？わかりやすく解説
不動産取引の初心者
先生、「4号物件」ってどういう意味ですか？
不動産の研究家
4号物件とはね、木造の平屋建てや2階建てで延べ面積が500平方メートル未満の建物のことで、建築基準法の第20条の4号に規定されていることからそう呼ばれているんだ。
不動産取引の初心者
構造計算が必要ないんですか？
不動産の研究家
原則的には不要だけど、構造計算を行う場合は都道府県知事や国土交通大臣が指定する機関の評価を受けなければならないんだよ。
4号物件とは。
「4号物件」とは、建築基準法第20条の4号に定められている建築物の分類です。木造平屋建てや木造2階建てで延べ面積が500平方メートル未満の建物を指します。建築基準法第20条は建築物の耐震性に関する規定ですが、4号物件は原則として耐震計算が不要とされています。建築確認時には、政令で定めた耐久性などの技術基準への適合性が審査されます。
ただし、4号物件でも大規模建築物と同様に耐震計算を行うことは可能です。その場合は、都道府県知事または国土交通大臣が指定する機関の評価を受ける必要があります。
2022年6月に公布された法律により、2025年4月からすべての建築物に省エネ基準への適合が義務付けられます。これに伴い、建築確認や検査の対象範囲の見直しや、4号物件に関する審査省略制度の縮小が実施されます。具体的には、建築確認や検査の対象範囲の変更や、確認申請時に耐震性や省エネ性に関する図書の提出が求められるようになります。
4号物件の定義と建築基準法
-4号物件の定義と建築基準法-
建築基準法第4条第4号に定義される4号物件とは、敷地内に300平方メートル以上の用途変更前の建物がある場合に、用途を変更して建築する建物を指します。具体的には、住宅であった建物を店舗や事務所に用途変更する場合などが該当します。
4号物件の建築基準法上の扱いは、用途変更前の建物が建築基準法に適合していれば、用途変更後の建物も建築基準法の規定に従う必要はありません。ただし、建築基準法の安全性の確保に関する規定や、用途地域や地域地区に関する規定は適用されます。
4号物件における構造計算
4号物件における構造計算とは、基準を超える規模や用途のもの以外の建築物について、構造上の安全性や耐震性を確保するための計算のことです。具体的には、建物の重さと大きさ、耐震基準に適合しているか、部材の強度や変形が許容範囲内にあるかなどを計算します。この計算は、専門的な知識と技術を必要とするため、構造設計の資格を持つ建築士が行います。4号物件における構造計算は、建物の安全性を確保し、地震や台風などの災害時に倒壊を防止するための重要な作業です。
脱炭素社会実現に向けた法改正
脱炭素社会実現に向けた法改正
2022年4月に施行された「改正地球温暖化対策推進法」は、4号物件の定義の見直しなど、脱炭素社会の実現に向けて重要な法改正を実施しました。この改正により、4号物件の基準が厳格化され、対象範囲が拡大されています。
建築確認・検査対象の見直し
建築確認・検査対象の見直し
2022年10月に改正された建築基準法によって、4号物件の建築確認・検査対象が一部見直されました。 これまでの建築確認では、敷地面積が300平方メートルを超える建物や延べ床面積が500平方メートルを超える建物などが対象でしたが、改正後は、以下の条件を満たす建物が対象外となりました。
* 敷地面積300平方メートル以下
* 延べ床面積500平方メートル以下
* 階数3階以下
* 建築用途が住宅・店舗・事務所・倉庫のみ
* 木造または鉄骨造
審査省略制度の縮小
審査省略制度の縮小
これまで、住宅ローンを借りる際に、一定の条件を満たす物件であれば、通常必要となる事前審査を省略できる「審査省略制度」がありました。しかし、近年審査省略制度の縮小が進んでいます。具体的には、物件の評価額が一定額を超える場合や、築年数が経過している場合など、審査省略の対象外となるケースが増加しています。この縮小により、住宅ローンを借りる際の審査が厳格化され、審査に通過するためのハードルが高くなっています。
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