不動産用語『再建築不可』のすべて

不動産用語『再建築不可』のすべて

再建築不可とは何か

不動産用語で「再建築不可」とは、老朽化や耐震性の低下などにより、建物を解体・撤去した後、同じ土地に新たな建物を建築することが法的に不可能な状態のことです。この状態になる主な原因は、土地が接道要件を満たしていない、敷地が狭小で建蔽率・容積率を超えている、防災上の制限がある、などの事情が挙げられます。再建築不可の物件は、建物の価値が大幅に低下し、売却や賃貸が難しくなる可能性があります。

再建築不可になる原因

「再建築不可」となる原因は多岐にわたります。

* -建ぺい率・容積率のオーバー-
土地に対する建物の面積の割合（建ぺい率）や、建物の体積の割合（容積率）が法令で定められた基準を超えた場合。

* -耐震基準未達-
建物が地震に対して十分な強度を有していない場合。

* -用途地域外の建築-
住宅を工業地域など許可されていない用途の地域に建築した場合。

* -都市計画道路の予定地-
将来の道路建設予定地にあたる場合。

* -建物の老朽化・損傷-
建物が老朽化や損傷によって再築不可能な状態となった場合。

* -敷地が極端に狭小-
土地の大きさが小さすぎて、再築のための敷地が確保できない場合。

* -権利関係の複雑化-
土地や建物の所有者が複数人で、再築に対する合意が得られない場合。

再建築不可物件の特徴

再建築不可物件の特徴とは、その名の通り、再建築が許可されない物件のことです。主な特徴として挙げられるのは、敷地や建物が法規に適合していないことです。これには、容積率や建ぺい率の超過、隣地との境界線の不適合などが含まれます。また、敷地が狭小すぎて再建築に必要な広さが確保できない場合や、建物が老朽化して再建築費用が建て替え費用の多くを占める場合も、再建築不可と判定されることがあります。再建築不可物件は、その特性上、一般的に中古物件として流通し、新築物件に比べて価格が低く設定されています。

再建築不可物件の売買時の注意点

-再建築不可物件の売買時の注意点-

再建築不可物件は、老朽化や耐震性の問題により、現存する建物を解体した後、同じ規模の建物を再建築することができない物件です。そのため、購入前に十分な注意が必要です。

まず、再建築不可物件は土地の価値で取引されるため、建物の価値はほとんどありません。購入時の価格は、再建築不可物件であることを考慮した分だけ安くなります。しかし、その土地が他の条件に恵まれていれば、将来的な値上がりが見込める場合があります。

また、融資を受けるのは困難です。金融機関は、再建築不可物件に担保価値を認めにくいからです。そのため、現金一括で支払うか、自己資金が豊富な場合にのみ購入を検討すべきです。

さらに、将来的な用途の制限があります。再建築不可物件は、住宅や店舗など、建築用途が限定されることがあります。購入前に、建築用途を確認し、自分の目的に合致するかどうかを検討することが大切です。

再建築不可物件の活用法

再建築不可物件の活用法

再建築不可物件とは、建築基準法によって土地に新たな建物を建て替えることができない物件です。しかし、用途によっては有効活用できる場合があります。

例えば、倉庫や作業場、駐車場など、建て替えが不要な用途では活用できます。また、店舗やアトリエなど、既存建物を改装して利用することも可能です。さらに、貸倉庫として貸し出すことで収益を生み出すこともできます。

ただし、再建築不可物件は将来的な資産価値が低くなる可能性があります。そのため、活用するときは用途をよく検討し、将来の資産価値への影響を考慮する必要があります。

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