【不動産用語を解説】仮登記担保とは？
不動産取引の初心者
「仮登記担保」について教えてください。
不動産の研究家
「仮登記担保」とは、不動産を担保として金銭債務を確保する仕組みで、債務者が債務を履行しない場合に、債権者は不動産の所有権を移転することを予約して、不動産に仮登記（仮登録）を行うものです。
不動産取引の初心者
仮登記担保と代物弁済予約の違いはなんですか？
不動産の研究家
仮登記担保では、債務の完結時に不動産の所有権が債権者に移転します。一方、代物弁済予約では、債務の完結時に代物弁済（不動産の引き渡し）が行われます。仮登記担保は、昭和53年の法律により担保として扱われるようになり、差額の清算が求められます。
仮登記担保とは。
不動産分野で使用される「仮登記担保」とは、金銭債務が履行されなかった場合、債務者が不動産の所有権を債権者に譲渡することを約束し、その不動産に仮登記や仮登録を行うものです。
通常、代物弁済の予約では、期日が到来すると代物弁済の効果が発生します。しかし、予約から完了までの間に不動産の価値が大幅に上昇すると、当事者間の公平性が失われ、競売手続きを経ずに担保不動産が取得されるおそれがあります。
そこで、昭和53年の仮登記担保契約に関する法律では、これを担保として扱って差額の精算を行うこととしました。債権者は、予約が完了すると同時に精算金額を債務者に通知し、2か月の精算期間が経過後、所有権を取得できます。
ただし、債務者は精算金額が支払われるまでの5年間は、受戻しの請求を行うことができます。
仮登記担保とは何か？
「仮登記担保」とは、不動産の买卖契約を締結した後、代金が未払いである場合に、買主が代金の担保として不動産に登記する制度です。これにより、売主は買主に対して売買代金の支払いを確保することができ、買主は不動産の所有権を取得することができます。仮登記担保は、不動産担保権が設定されるまでは、買主の所有権が制限され、売主は担保権の実行により代金を取り立てることができます。
仮登記担保の特徴
-仮登記担保の特徴-
仮登記担保は、担保権設定登記の前段階として利用される制度です。担保権設定登記は、不動産の所有権や抵当権などの権利を登記簿に記録するもので時間がかかりますが、仮登記担保は担保権の設定が完了するまでの間、債権者の権利を仮に保護するものです。
主な特徴は、登記簿に担保権の順位が記録されることです。仮登記担保が設定されると、それ以前に設定された担保権よりも優先順位が得られ、債権者は不動産の売却や処分が発生した場合に優先的に弁済を受けることができます。また、設定費用が比較的安価で、迅速に手続きできることもメリットです。
仮登記担保の債権者と債務者の権利
仮登記担保において、債権者と債務者の間には次のような権利関係が生じます。
債権者には、債務が履行されない場合に、抵当権を行使して抵当不動産を競売にかける権利があります。この権利は、債務が履行された場合は失われます。
一方、債務者は、債務を履行し抵当権を消滅させた場合、仮登記を抹消する権利を有します。また、債務を完済するまでは、抵当不動産を処分したり、他の担保権を設定したりすることはできません。
仮登記担保契約の法律的根拠
仮登記担保契約の法律的根拠は、主に「動産及び不動産の競売の特例等に関する法律」（競売法）にあります。この法律では、競売に付された財産に仮登記を付すことで、担保権を設定することができます。仮登記担保権は、競売手続きの開始前に登記されていれば、落札者の取得に対抗することができます。つまり、競売で落札したとしても、仮登記担保権者には対抗できず、担保として設定された財産を手放す必要があるのです。
仮登記担保の注意点
仮登記担保の注意点
仮登記担保を利用する際には、いくつかの注意点があります。まず、仮登記の費用が発生することです。また、債務が完済されても仮登記が抹消されない場合があり、その際は抹消手続きが必要になります。さらに、仮登記担保権者は、本登記担保権者よりも順位が低いため、債務者が破産した場合には、仮登記担保権者が債権を得られない可能性があります。そのため、仮登記担保を利用する際には、これらの注意事項を考慮して、自身に適した担保方法を選択することが大切です。
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