既存不適格建築物への緩和措置の解説
不動産取引の初心者
先生、『既存不適格建築物に対する緩和措置』ってどういう意味ですか?
不動産の研究家
既存不適格建築物に対する緩和措置とは、建築基準法などの法律が制定された後に建築された建物で、その時点では基準に適合していたけれど、その後法が改正されて基準が変わって適合しなくなった建物のことだよ。
不動産取引の初心者
なるほど、そういう建物は、今の基準に適合していなくてもそのまま使用できるんですか?
不動産の研究家
その通り。ただし、一定の範囲内での増改築は認められているよ。ただし、増築の規模が大きい場合や用途を変える場合は、法の基準に適合するように修繕が必要になるんだ。
既存不適格建築物に対する緩和措置とは。
建築関係の用語に「既存不適格建築物緩和」というものがあります。これは、建築基準法などの法律が制定または改正された時点ですでに建築中または完成していた建物や敷地で、新しい法律の基準に合わなくなったものを指します。このような既存不適格建築物には、建築後に制定された基準は適用されず、現状のまま利用できます。また、一定の範囲内であれば、増築や改築をしても構いません。これを「既存不適格建築物緩和」と呼んでいます。ただし、増築や改築の規模が大きい場合や、建物の使い方を変える「用途変更」を行う場合は、法律の基準に合わせるために修繕などの対応が必要になります（建築基準法3条2項、3項）。
既存不適格建築物とは？
-既存不適格建築物とは？-
既存不適格建築物とは、建築基準法が改正された後に建てられた、または用途が変更された建物のことを指します。つまり、建築基準法が改正された時点では適格だったものの、その後改正された基準に適合しなくなった建物です。
このような建物は、耐震性や防火性などの安全面が現在の基準に満たない可能性があります。そのため、既存不適格建築物に居住したり、事業に使用したりすると、地震や火災などの災害時に危険な状況に陥る恐れがあります。
緩和措置の内容
緩和措置の内容既存不適格建築物は、緩和措置を申請することで、用途や規模の制限が緩和されます。主な緩和内容は次のとおりです。
* -用途制限の緩和-用途が変更できない建築物でも、特定の条件下で用途変更が可能になります。
* -規模制限の緩和-増築や改修の規模が制限されている建築物でも、一定の範囲内で増築や改修が可能になります。
* -敷地条件の緩和-建ぺい率や容積率などの敷地条件が制限されている建築物でも、一定の範囲内で緩和されます。
* -耐震性の緩和-構造基準に適合していない既存不適格建築物でも、特定の条件下で耐震基準が緩和されます。
増築・改築の範囲
既存不適格建築物に対する緩和措置のうち、増築・改築の範囲については、建築基準法施行令第129条の6第1項において、次のように定められています。
existing nonconforming building is defined as a building that does not conform to the current building code but was built before the code was enacted or amended. In Japan,
existing nonconforming buildings are subject to certain restrictions, but there are also some exceptions and relaxations.
増築・改築の範囲は、増築部分の延べ面積が既存の不適格建築物の延べ面積の50%を超えない場合、または改築部分の面積が既存の不適格建築物の延べ面積の50%を超えない場合に限って、許可されます。
ただし、増築・改築後の建築物が、建築基準法に適合する場合、または増築・改築が、既存不適格建築物の耐震性を向上させる目的で行われる場合は、この範囲を超えても許可される場合があります。
用途変更との関係
用途変更との関係
既存不適格建築物を用途変更する場合、緩和措置の対象となるかどうかが問題になります。用途変更によって建築物が新たな不適格状態となる場合は緩和措置の対象外です。ただし、用途変更後の建築物が特定行政庁の認定を受けることで緩和措置の対象となるケースがあります。認定を受けるには、用途変更による影響が安全や衛生上問題ないこと、建築物の構造などが新たな用途に適していることなどが要件となります。
修繕などの必要性
既存不適格建築物の緩和措置として、修繕などの維持管理が重要な役割を担っています。というのも、既存不適格建築物は築年数が経過しており、経年劣化による不具合が発生する可能性があるからです。建物の安全性を確保するためには、定期的な修繕やメンテナンスを行い、不具合を早期発見・早期対処することが求められます。また、既存不適格建築物であっても、住み続けたり、事業を継続したりできるように、修繕や改修を行うことが可能です。ただし、建築基準法上の耐震基準や防火基準を満たすための修繕や改修には、一定の費用がかかることを理解しておく必要があります。
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