不動産用語『停止条件』とは？
不動産取引の初心者
停止条件とは、どういう意味ですか？
不動産の研究家
停止条件とは、契約の効力が不確実な事実の発生に左右される場合、その不確実な事実を指します。
不動産取引の初心者
停止条件に対する解除条件の違いは何ですか？
不動産の研究家
停止条件付売買契約では、条件の成就で契約の効力が生じます。解除条件付売買契約では、条件の成就で契約の効力が失われます。
停止条件とは。
不動産取引で使われる「停止条件」とは、契約の効果が発生する条件が、将来起こるかどうか不確かな出来事であることを指します。例えば、「入社ができたらこの家を安く売買する」という契約では、「入社する」ことが停止条件です。このような契約を「停止条件付売買契約」といいます。入社できたことが「条件の成就」となり、このとき売買契約が有効になります（民法127条1項）。
停止条件とは対照的に、「解除条件」と呼ばれるものがあります。解除条件付売買契約では、契約時に売買の効力が発生しますが、「入社できなかった」場合に解除条件が成就し、契約が効力を失います（民法127条2項）。
停止条件と解除条件のいずれが付されている場合でも、条件がまだ成就していない間でも、条件が成就したときに得られる利益は保護されます（民法128条、130条）。
停止条件とは
不動産の取り引きにおいて「停止条件」とは、契約の効力が一定の条件が満たされるまで効力を停止する取り決めを指します。つまり、契約は締結したものの、特定の条件が満たされなければ、契約は自動的に解除され、無効になります。
停止条件付売買契約
停止条件付売買契約とは、売買契約の効力が一定の条件が満たされるまで停止される契約のことです。停止条件は、買主または売主が契約上の義務を果たさなかった場合に契約を白紙に戻すための安全策として設けられます。停止条件が満たされなければ、契約は自動的に解除され、買主と売主は互いに負っていた義務から解放されます。
条件の成就と不成就
-条件の成就と不成就-
停止条件とは、その条件が成就した場合にのみ契約が効力を持つ、条件付きの不動産取引における条項です。成就とは、契約書に定められた特定の条件が満たされることを指します。例えば、住宅ローンの承認取得や、住宅検査に合格することなどです。
逆に、不成就とは、条件が満たされなかった場合です。この場合、契約は最初から無効となり、当事者は契約前に戻ります。停止条件を設けることで、購入者はローンを承認されなかったり、住宅に重大な欠陥が見つかったりした場合に契約を破棄することができます。
解除条件との違い
解除条件は、契約が特定の条件が満たされたときに解除されることを意味します。一方、停止条件は、契約が特定の条件が満たされたときにのみ発効することを意味します。つまり、解除条件は契約を終わらせるものですが、停止条件は契約が発効するための要因です。
実例を挙げると、売買契約で「物件の検査が satisfactory であることを条件として」という解除条件がある場合、検査結果が satisfactory でなければ契約は解除されます。一方、停止条件として「物件の検査が satisfactory であること」がある場合、検査結果が satisfactory でなければ契約は発効しません。
したがって、解除条件と停止条件は、契約の存続と発効に関する正反対の役割を果たす重要な不動産用語です。
条件成就前の利益保護
条件成就前の利益保護
停止条件付き契約では、条件が成就するまでは契約は効力を発生しません。その間、当事者の一方、または双方に債権が発生したり、損害が発生したりする可能性があります。こうしたリスクを回避するため、停止条件付き契約では、条件成就前でも当事者間の利益を保護する仕組みを設けることができます。
例えば、停止条件付きで不動産を購入する場合、買主は頭金の支払や不動産の利用ができないにもかかわらず、代金の支払義務を負います。そこで、買主は条件成就までの間、不動産の価格変動や損害に対して保護される保証を売主に求めることができます。また、売主は、条件成就せず契約が解除された場合の損失を補填するために、違約金の支払を求めることができます。
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