借地権の譲渡・借地の転貸

2024-03-24

借地権の譲渡・借地の転貸

不動産取引の初心者

不動産関連で、借地権の譲渡と借地の転貸について教えてください。

不動産の研究家

借地権の譲渡とは、旧借地権者が持つ地位がそのまま譲受人に移り、譲受人が借地権者になることを指します。一方、借地の転貸とは、借地権者の地位は変わらず、借地権者が第三者に対して借地権を設定することです。どちらの場合も、借地権が建物所有を目的とする土地の賃借権の場合は、借地権設定者の承諾が必要です。

不動産取引の初心者

承諾には費用がかかりますか？

不動産の研究家

はい、借地権者から借地権設定者に対して、名義書換料等と称して借地権価格の5〜15％程度の金銭が支払われることが多いです。ただし、借地権設定者に不利益がない場合は、裁判所が借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができます。

借地権の譲渡・借地の転貸とは。

借地に関する2つの用語、「借地権の譲渡」と「借地の転貸」について説明します。

-借地権の譲渡-

借地権の譲渡とは、これまでの借地権者（譲渡人）の立場がそのまま別の個人（譲受人）に移り、譲受人が新しい借地権者になることを指します。これにより、元の借地権者は借地関係から抜け出します。

-借地の転貸-

借地の転貸は、借地権者の立場は変わらず、借地権者が自分の借地権の範囲内で、さらに別の個人（転借地権者）に借地権を与えることを意味します。

どちらの場合も、借地権が建物の所有を目的とする土地の賃貸権である場合、借地権を設定した者の同意が必要になります（民法第612条。地上権の場合は不要）。この同意を得るため、借地権者から借地権を設定した者に対して、借地権価格の5％～15％程度の「名義書換料」と呼ばれるお金が支払われることが一般的です。

ただし、借地権者がその土地上の建物を第三者に譲渡しようとする場合、その第三者が借地権を取得したり転借したりしても借地権を設定した者に不利益が生じないにもかかわらず、借地権を設定した者が建物の譲渡または転貸を認めないことがあります。そのような場合、裁判所は借地権者の申し立てにより、借地権を設定した者の同意に代わる許可を与えることができます（借地借家法第19条第1項）。借地権付き建物の取引では、建物が譲渡されると同時に借地権も譲渡されます。

借地権の譲渡とは

-借地権の譲渡とは-

借地権は土地を使用する権利です。借地人は、借地権に基づいて、建物を建てたり使用したりできます。この借地権を第三者に譲り渡すことを借地権の譲渡といいます。借地権の譲渡には、地主の承諾が必要となります。

借地の転貸とは

借地の転貸とは、借地人が、借主として土地を借りている貸主から許可を得て、さらに第三者に土地の使用を賃貸する行為のことを指します。この場合、借地権を譲り渡すのではなく、借主が持つ土地の使用権のみを第三者に貸し付けるため、借地権そのものが移転するわけではありません。借地の転貸には、貸主の承諾が必要であり、承諾が得られない限り、転貸することはできません。

借地権設定者の承諾

借地権の譲渡や借地の転貸を行う場合、借地権設定者の承諾が必要になります。これは、借地権が設定者の所有地を対象とする物権であるため、借地権の譲渡や転貸によって設定者の土地所有権が影響を受ける可能性があるからです。借地権設定者の承諾を得ずに借地権を譲渡したり、借地を転貸したりすると、借地権は消滅する可能性や問題が生じる場合があります。そのため、借地権の譲渡や借地の転貸を行う際には、必ず借地権設定者の承諾を得ることが重要です。

名義書換料

名義書換料とは、借地権を譲渡したり、借地を転貸したりする際に、所有者側が徴収する手数料のことです。名義書換料の額は、借地契約によって定められています。借地権の譲渡の場合、一般的には借地権価格の一定割合が名義書換料として徴収されます。転貸の場合も、転貸料の一定割合が名義書換料として徴収されます。名義書換料は、借地権の譲渡や転貸に伴う各種事務手続きや登記費用などを賄うために徴収されます。ただし、借地契約によっては、名義書換料が無料の場合もあります。