不動産用語集『買戻しの特約』
不動産取引の初心者
『買戻しの特約』について教えてください。
不動産の研究家
『買戻しの特約』とは、不動産の売買契約と同時に結ばれる、一定期間が経過後に売主が代金と契約費用を返還して不動産を取り戻せるという契約解除の特約です。
不動産取引の初心者
なるほど、買戻期間中の果実と利息は相殺されるんですね。
不動産の研究家
その通りです。また、買戻しの期間は10年を超えることはできず、期間を定めなかった場合は5年間とされています。
買戻しの特約とは。
不動産関連用語の「買戻しの特約」とは、不動産売買契約時に、一定期間経過後に売主が代金や契約費用を返還して不動産を取り戻せる契約解除条件のことです。特に合意がなければ、買戻し期間中の不動産の収益と代金の利息は相殺されます。
買戻し期間は最長10年までで、それ以上の期間を設定した場合は10年とみなされ、期間の延長はできません。期間を定めなかった場合は5年とされています。
買戻しの特約を登記する場合、買主の権利取得登記に併せて附記されます。この登記をしておくと、第三者に対しても対抗できます。
買戻しの特約は担保の一種ですが、その目的で使用されることはまれです。住宅・都市整備公団などの公的事業主が分譲した住宅や土地では、転売防止などの担保として利用されることがあります。
なお、再売買の予約は登記せず、動産も対象となり、再売買代金に制限がない点で買戻しとは異なります。
買戻しの特約とは
買戻しの特約とは、不動産の売買契約において、売主が一定期間内に代金を返還することで、売却した不動産を取り戻すことができる条項です。この特約は、売主が何らかの事情で不動産を手放す必要が出た場合に、将来にわたって不動産を取り戻す権利を確保することを目的としています。
買戻し期間
買戻し期間とは、売買契約において、一定期間内に売主が買戻し権を行使できる期間のことです。買戻し権とは、売主が一定の条件を満たせば、買主から物件を買い戻すことができる権利です。買戻し期間は契約書で定められ、通常は数か月から数年程度とされています。期間内に売主が買戻し権を行使した場合、物件は売主に戻り、買主には売買代金が返還されます。買戻し期間は、売主が何らかの事情で物件を手放さざるを得なくなった場合、将来的な再取得の機会を確保するために設けられるものです。
果実と利息の相殺
-果実と利息の相殺-
買戻しの特権に基づき不動産を買い戻す場合、「果実」と「利息」の相殺が問題となることがあります。「果実」とは、不動産から得られる収益のことで、賃貸料や使用料などが該当します。「利息」とは、借りた資金に対する対価で、買戻しの際に必要な資金に支払う金額を指します。
一般に、果実と利息は相殺されます。つまり、買い戻す時点での果実は、利息の支払いに充てられます。この相殺により、買い戻しの際の負担が軽減されます。ただし、例外もあります。例えば、買戻しの特約で果実の相殺が禁止されている場合や、果実がすでに第三者に譲渡されている場合などです。
登記について
-登記について-
買戻しの特約を登記することは、特約の存在を第三者に周知し、その対抗力を確保するために重要です。登記せずに特約を合意しても、登記済みの権利（例えば抵当権など）と競合した場合、登記済みの権利が優先されます。したがって、買戻しの特約を有効に利用するには、必ず登記を行うことが不可欠です。登記は専門家（司法書士）に依頼して行うことができます。登記の手続きや費用は物件によって異なりますが、一般的には数万円程度の費用がかかります。
担保としての利用
-担保としての利用-
買戻しの特約は、担保として利用することも可能です。住宅ローンを借り入れる際、返済が滞った場合に備えて、自宅を担保に入れることがありますよね。この場合、買戻しの特約があれば、ローンの返済が遅れたとしても、一定期間内であれば自宅を買い戻すことができます。
具体的には、住宅ローンの契約時に、買戻しの特約を付帯することで、ローンの返済が滞った場合でも、一定期間（一般的には3～6ヶ月）内に住宅価格の70～90%の金額を支払えば、自宅を買い戻すことができます。これにより、住宅を失うリスクを軽減することができ、返済の遅れによる影響を最小限に抑えることができます。
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