不動産取引の落とし穴「過失相殺」とは？
不動産取引の初心者
『過失相殺』について教えてください。
不動産の研究家
『過失相殺』とは、債権者（損害を受けた側）にも過失がある場合に、その過失の程度に応じて損害賠償額を減額する制度です。民法で定められています。
不動産取引の初心者
不法行為の場合はどうですか？
不動産の研究家
不法行為の場合、被害者自身の過失は斟酌されますが、監督義務者などの第三者の過失は被害者側の過失として斟酌されることもあります。
過失相殺とは
不動産業界で用いられる用語「過失相殺」とは、損害賠償額を決める際に、債権者に過失があった場合、公平性からその過失を考慮するものです。債務不履行の場合、裁判所は必ず債権者の過失を考慮しなければなりません。場合によっては、債務者の責任を完全に免除することもあります（民法第418条）。
一方、不法行為の場合、裁判所は被害者の過失を考慮することはできません（民法第722条第2項）。ただし、被害者本人の過失だけでなく、監督義務者など被害者以外の第三者の過失も、被害者側の過失として考慮されることがあります。
民法における過失相殺の意味
不動産取引における「過失相殺」を知ることは、トラブルを回避するために不可欠です。民法では、過失相殺とは、双方が契約に違反したときに、過失割合に応じて損害賠償責任の額を相殺することを意味します。つまり、一方の過失がより重大であれば、その割合に応じて賠償額が軽減されます。
これは、過失が過失の程度によって損害賠償責任を軽減する「比例過失相殺」の原則に基づいています。そのため、自分が過失に関与していたとしても、相手側の過失がより重大であれば、賠償額が減少する可能性があります。
債務不履行における過失相殺の適用
過失相殺は、債務不履行においても適用されることがあります。債務不履行とは、契約上の義務を履行しないことを指します。たとえば、不動産取引において、売主が契約書で定めた期日までに物件を引き渡さなかった場合、買主側に債務不履行が生じます。
このとき、買主に何らかの過失があれば、売主の債務不履行に対する責任が軽減される場合があります。たとえば、買主が契約書に記載された物件の調査を怠り、後に物件に重大な瑕疵があることが判明した場合、買主の過失が認められます。この場合、売主の債務不履行に対する責任は、買主の過失の割合に応じて軽減されます。
不法行為における過失相殺の適用
不動産取引では、売り主と買い手のどちらかに不法行為があった場合、過失相殺の原則が適用される可能性があります。過失とは、注意義務を怠ったことであり、不法行為とは、他人に損害を与えた違法行為を指します。不動産取引においては、売り主が建物の欠陥を隠したり、買い主が虚偽の収入証明書を提出し融資を取得したりすることが不法行為に該当します。
過失相殺の原則では、被害者の過失（過失割合）が不法行為の割合を超えている場合、被害者が受け取れる損害賠償額は過失割合に応じて相殺されます。つまり、被害者にも過失があった場合は、賠償額が減額される可能性があります。例えば、売り主が建物に欠陥を隠していたとしても、買い主が適切な調査を行わずに購入していた場合、買い主の過失割合が考慮され、受け取れる賠償額が減額される可能性があります。
監督義務者の過失の過失相殺への影響
監督義務者の過失が過失相殺に影響を与える場合がある。監督義務者は、契約の履行を監督する義務を負う者で、一般的に不動産会社の従業員などが該当する。監督義務者が過失を犯したことにより、契約の履行が不適切となり、買主などに損害が発生した場合、その監督義務者の過失は、買主の過失との相殺に影響を与える可能性がある。つまり、監督義務者の過失が重大なものであれば、買主の過失が小さくても、過失相殺の割合が高くなる場合がある。これは、監督義務者が高い注意義務を負っているため、その過失がより重く評価されるためである。
過失相殺による損害賠償額の決定
不動産取引において、売主の過失により買主に損害が生じた場合、その損害賠償額は売主の過失の程度によって左右されます。この過失の程度を判断する基準が「過失相殺」です。過失相殺とは、買主にも過失があった場合、その過失割合に応じて損害賠償額が減額される制度です。
過失割合の判断においては、買主の調査義務違反や注意義務違反などの要素が考慮されます。例えば、買主が物件の瑕疵を調査せず、その瑕疵の存在に気づかなかった場合、過失割合が高くなり、損害賠償額の減額が大きくなります。逆に、売主が物件の瑕疵を認識していたにもかかわらず、買主に告知しなかった場合、売主の過失割合が大きくなり、損害賠償額の減額が小さくなります。
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