抵当証券とは？仕組みや特徴を解説
不動産取引の初心者
『抵当証券』について教えてください
不動産の研究家
『抵当証券』は、抵当権とその担保となる債権を証券化したものです。抵当権者の申請により登記所で発行され、裏書きによる譲渡が可能です。
不動産取引の初心者
抵当権を実行した場合、債権額に不足するとどうなるのですか？
不動産の研究家
一定の要件の下、各裏書人に対し、償還請求をすることができます。つまり、抵当証券の所持人は、裏書人に債権の返済を求めることができるのです。
抵当証券とは。
不動産に関する言葉に「抵当証券」があります。これは、抵当権とそれに担保される債権を一体にして証券の形にしたもので、法律で定められています。本人が抵当証券の発行を取り決めている場合のみ、抵当権者の申請によって登記所から発行されます。抵当証券は譲渡するには裏書きが必要です（法律の15条）。また、抵当証券の持ち主が抵当権を実行（競売）しても債権額に不足があれば、一定の条件を満たせば、各裏書人に返済を求めることができます（法律の31条）。
抵当証券の基礎知識
抵当証券とは、不動産などの担保を裏付けとして発行される有価証券です。つまり、投資家が 抵当ローン を間接的に融資することで、不動産担保に裏付けられた安定的な利回りを得られる仕組みになっています。抵当証券は、投資家からの資金をプールすることで発行され、その資金が不動産担保のローン返済や運用に使用されます。
抵当証券の発行方法
抵当証券の発行方法は、通常以下の手順で行われます。
* -ファンドの設立- 抵当証券を発行するためのファンドが設立され、投資家から資金を集めます。
* -住宅ローンの購入- ファンドは集めた資金を使用して、住宅ローンを銀行や住宅金融会社から購入します。
* -証券化- 購入した住宅ローンは、ファンドによって証券化され、利払いと元本の返済がファンドに保証されます。
* -証券の販売- 証券化された住宅ローンは、債券として投資家に販売され、投資家は利息から利益を得ることができます。
抵当証券の譲渡
抵当証券の譲渡とは、抵当証券の保有者が他の投資家に抵当証券を売却することを指します。抵当証券市場において、投資家は流動性の確保や収益率の向上を目的に抵当証券の売買を行います。
譲渡プロセスでは、譲渡人が譲り渡す抵当証券を選択し、それを譲受人に提示します。譲受人は抵当証券の評価とデューデリジェンスを実施し、取引条件に同意した場合、購入に合意します。譲渡契約書が作成され、譲渡人は抵当証券を譲受人に引き渡し、譲受人は対価を支払います。
抵当証券の譲渡では、譲受人は譲渡人の権利と責任を引き継ぎます。つまり、譲受人は譲渡人が持っていた利息受取権と元本の返済請求権を有し、譲渡人はそれらの権利を放棄します。譲渡が完了すると、譲受人は抵当証券の新しい保有者となり、譲渡人はその抵当証券に関する権利を失います。
抵当証券の担保権実行
-抵当証券の担保権実行-
抵当証券には、「担保権実行」という重要な仕組みがあります。これは、債務者が返済を滞らせた場合に、担保資産（不動産）を処分して債権者に優先的に弁済する権利です。担保権実行は、債務不履行が2ヶ月以上続いた場合に可能です。
担保権を実行するには、抵当権者（債権者）が裁判所に申し立てて強制的に不動産を競売にかけます。競売で得られた売却代金は、抵当権者の債権に充当されます。ただし、売却代金が債権額を下回った場合は、債務者は不足分を補填する必要があります。
裏書人の償還請求
裏書人の償還請求とは、抵当権者である裏書人が、債権者が債務を履行しない場合に、抵当不動産を換価して代金から債権の弁済を受けることができる権利です。裏書人は、債務者の代わりに債務を履行することができます。その場合、債務者に対して求償権を有し、債務者に代わって支払った金額の返済を求めることができます。また、裏書人は抵当不動産を売却して弁済を受けることもできます。この場合、債務者に対して請求することができます。
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