徹底解説！不動産の「建物買取請求権」とは？
不動産取引の初心者
「建物買取請求権」とはどのような権利ですか？
不動産の研究家
地主に対し、借地上の建物の買取りを求められる権利だよ
不動産取引の初心者
つまり、借地権者が建物を買取りたいときに使える権利ということですか？
不動産の研究家
その通り。借地権者が一定の条件を満たせば、地主に建物の買取りを請求できるんだ
建物買取請求権とは。
不動産用語の「建物買取請求権」とは、借地権者が地主に、地上の建物の買い取りを請求できる権利のことです。
建物買取請求権とは何か？
建物買取請求権とは、建物を所有権を持つ土地と別人が所有している場合に、建物を所有する者が土地所有者に対して、建物の時価で建物を買い取ってもらうことができる権利のことです。この権利は、建物を所有する者が土地を取得したときや、土地と建物を別の所有者に分割して所有したときに発生します。つまり、土地と建物の所有が別々になった場合に発生する権利です。建物を所有する者がこの権利を行使することで、土地と建物の所有を一本化することができます。
建物買取請求権の要件
-建物買取請求権の要件-
建物買取請求権を行使するには、一定の要件が定められています。まず、その土地上に「建物その他の工作物」が建てられていることが条件です。また、建物が所有権の対象となる「合法建築物」であることも求められます。さらに、建物が借地契約の期間満了までに「完成」していることも必要です。これらの要件をすべて満たした場合に、借地人は地主にに対して建物買取請求権を行使することができます。
建物買取請求権の行使
建物買取請求権の行使
建物買取請求権を行使するには、一定の要件を満たす必要があります。まず、借地借家法第22条に基づく正当な理由があることです。正当な理由は、例えば、建物の老朽化や災害による損壊、借地人が経済的に困窮して家賃を滞納している、借地人が土地を有効に利用していないなどの事由が該当します。また、借地人による建物買取の申出日から2年以上経過していることも要件の1つです。
買取請求権の行使は、借地人から地主に対して書面で行います。申出書には、正当な理由や買取価格を記載する必要があります。地主は、申出書を受け取った日から30日以内に回答しなければなりません。回答は、買取請求権を承認するかどうかの意思表示と、承認する場合の買取価格を記載したものになります。
建物買取請求権の制限
建物買取請求権の制限
建物買取請求権は、常に無制限に使えるわけではありません。以下のような場合には、請求することができません。
* -瑕疵担保責任の範囲内- 建物に欠陥や瑕疵がある場合、購入者は瑕疵担保責任に基づいて補修または損害賠償を請求できます。この範囲内では、建物買取請求権を主張することはできません。
* -貸主の承諾が必要な場合- 土地が賃貸借されている場合、買取請求権を主張するには貸主の承諾が必要です。貸主の承諾が得られない場合は、請求できません。
* -建物の滅失- 建物買取請求権は建物が現存することが前提です。建物が滅失した場合、請求することはできません。
* -長期賃借権の設定- 建物に長期賃借権が設定されている場合、賃貸借期間中は買取請求権を主張できません。
* -建物の用途制限- 建物に用途制限が課されている場合、制限に違反するような用途に建物を使用すると、買取請求権を主張できなくなります。
建物買取請求権の活用事例
建物買取請求権の活用事例
建物買取請求権は、以下のような状況で有効活用できます。
* 建物が老朽化しており、解体や建て替えが必要になった場合土地所有者から建物を買取してもらうことで、解体や建て替えにかかる費用を負担せずに済む。
* 建物の用途が合わず、収益性が見込めない場合事業用の建物を住宅用に転用するなど、建物の用途変更を検討している場合に、土地所有者から建物を買取ってもらうことで、用途変更をスムーズに行える。
* 土地を有効活用したい場合土地上に建っている建物を買取ってもらうことで、土地を広く利用したり、用途を変更したりできる。
* 土地所有者と建物の所有者が異なる場合土地所有者と建物の所有者が別々の場合、土地所有者が建物の所有者に建物買取請求をすることで、土地を有効活用することができる。
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