不動産登記における「地積」の基礎知識
不動産取引の初心者
地積って、不動産の面積のことですよね？
不動産の研究家
そうです。不動産登記簿に記載されていて、土地を特定する要素になります。
不動産取引の初心者
測量した面積と一致しない場合もあるんですよね？
不動産の研究家
はい。その場合は、登記簿の面積と実測面積の両方を記載します。また、登記簿面積を実際の面積に変更する「地積更正登記」という手続きもあります。
地積とは。
不動産用語の「地積」とは、土地の面積を表すものです。これは不動産登記簿に記載されており、地面に垂直に投影した面積で、平方メートル（m²）で表示されます。
登記簿の表題部分には、土地の所在地、地番、地目、地積が記載されており、特定の土地を識別するための重要な情報となります。
ただし、登記簿は明治時代の測量記録に基づいているため、登記簿上の地積と実際の測量した地積が一致しない場合があります。このため、不動産売買の際の重要事項説明では、登記簿に記載された面積（公簿面積）と、実際に測量した面積（実測面積）の両方が記載されます。
測量を行っていない場合は、実測面積は記載されません。登記簿と実測面積が一致しない場合、登記簿上の面積を実際の面積に変更することが可能です。この手続きを「地積更正登記」といいます。
地積とは
-地積とは-
不動産登記において、「地積」とは、土地の面積のことを指します。これは土地の権利範囲を示し、土地の利用や取引における重要な要素となります。地積は、メートル法に基づいた平方メートル（m²）で表示され、土地の登記簿に記載されています。地積には、建物の床面積や壁の厚みは含まれません。したがって、実際の土地の面積よりも、若干小さくなることに注意が必要です。
不動産登記簿における地積
不動産登記簿においては、不動産の面積を「地積」として記載しています。地積は、土地の境界線で囲まれた範囲内の水平投影面積のことを指し、メートル平方メートル（m2）で表示されます。不動産登記簿では、すべての土地について地積が記載されており、これはその土地の正確な面積を表しています。また、登記簿には地積の他に、「筆界」といわれる土地の境界線も記載されており、これらをもとに正確な土地の範囲を把握することができます。
公簿面積と実測面積の違い
不動産登記における「地積」とは、登記簿に記載された土地の面積のことです。この地積は、一般的に公簿面積と呼ばれています。公簿面積は、国土地理院が作成した地図をもとに算出されています。
一方、実測面積は、実際に土地を測量して得られる面積です。実測面積は、公簿面積と異なる場合があります。たとえば、公簿面積は地図をもとに算出するため、土地の形状が正確に反映されていないことがあります。また、土地の境界線が移動したり、埋め立てや造成がされたりすると、実測面積は公簿面積と乖離することがあります。
地積更正登記
-地積更正登記-
地積更正登記とは、登記簿に記載されている土地の面積（地積）が、実際の面積と異なる場合に、正しい面積に修正するための登記手続きです。この手続きは、土地の面積が誤って登記された場合や、土地の形状が変更されて面積が変わった場合に行われます。
地積更正登記を行うには、法務局に「地積更正登記申請書」を提出し、土地の面積を証明する測量図や、面積変更の経緯を説明する書類などを添付する必要があります。法務局は書類を審査し、面積の誤りが確認されれば、登記簿上の地積を正しい面積に修正します。
地積更正登記の手続き
-地積更正登記の手続き-
地積が登記簿と実際と異なる場合、地積更正登記によって登記簿上の地積を修正することができます。この登記手続きを行うには、以下の手順を踏む必要があります。
1. 登記申請書の作成と必要書類の添付法務局に備え付けの登記申請書に必要事項を記入し、実測図などの必要書類を添付します。
2. 登記申請書の提出登記申請書と必要書類を、土地所在地を管轄する法務局に提出します。
3. 法務局による審査法務局は提出された書類を審査し、要件が満たされているかどうかを確認します。
4. 登記官による調査法務局の登記官が、土地の調査を実施します。測量士の立会いの下、実測を行い、登記簿上の地積と実際の地積を比較します。
5. 更正登記の実施調査の結果、地積に誤りがあることが確認された場合、法務局は登記簿を更正します。これにより、登記簿上の地積が実際の地積と一致することになります。
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