不動産用語『附合』の意味と種類
不動産取引の初心者
「附合」について教えてください。
不動産の研究家
「附合」とは、異なる所有者の複数の物が結合して、分離すると利用できなくなる程度に一体化した状態のことです。
不動産取引の初心者
不動産の附合というと、どのような場合ですか？
不動産の研究家
例えば、乙が甲の土地に稲苗や木を植えた場合、または甲の建物に増築した場合などが不動産の附合に当たります。
附合とは。
「附合」とは、別々の人の所有するものが結合し、分けることが困難なほど一体となった状態のことです。民法では、動産と動産の附合（民法243条）と、不動産と動産の附合（同法242条）について定めています。例えば、AがBの土地に稲や木を植えた場合、BがAの建物に増築を行った場合が、後者の例です。このような場合、Aは稲、木、増築部分の所有権を取得します（同条本文）。但し、Bが土地を利用する権利を有していて、その権利に基づいて稲や木を植えた場合、Bはそれらの所有権を有し、Aの所有物とはなりません（同条但書）。ただし、建物の増築では、木材などが建物の構成部分になるため、Aの承諾を得た場合でも、BはAに対して損害賠償を請求することしかできません（同法248条）。
附合の定義
「附合」とは、不動産とそれ以外のものが密接に結合・一体化し、不動産の一部あるいは附属物となることを意味します。建物と土地、塀と土地、樹木と土地など、不動産とその他のものが物理的に結合し、互いに不可欠な関係になると附合が生じます。このとき、附合したものは「従物」となり、不動産が「主物」として扱われます。
動産と動産の附合
動産と動産の附合とは、本来は独立した二つの動産が結合することで、法律上の独立性を失い、単一の動産として扱われることを指します。この場合、「主物」と「従物」の区別がなされ、主物が従物よりも価値が高いとされています。例えば、絵画に額縁を付けた場合、絵画が主物で額縁が従物となります。主物が滅失すれば、従物も同様に滅失します。
不動産と動産の附合
-不動産と動産の附合-
不動産と動産が結合すると、附合が生じます。これは、例えば、土地に建物を建築する場合や、壁に絵画を掛ける場合です。附合の場合、動産が従属的な立場となり、不動産の一部として扱われます。これにより、動産は不動産の売買や担保設定の対象となります。
附合には、以下のような種類があります。
* -天然附合- 自然力によって生じる附合で、例えば、土地に河川が形成された場合などがあります。
* -人工附合- 人為的に行われる附合で、上記で挙げた例のようなものが該当します。
* -法律附合- 法律によって定められた附合で、例えば、建物の敷地と建物の所有者同一の場合などがあります。
所有権の取得
所有権の取得
不動産取引において「附合」とは、本来別個に存在していた物が法律上一体化して、同一の所有者に属するようになることを指します。附合の種類には、「天然附合」と「人工附合」があります。
天然附合とは、自然の力で別個の物が一体化した場合です。例えば、川が増水して隣接する土地に土砂が流入して一体化した場合などです。この場合、土砂の所有者はそのまま土地の所有者となります。
人工附合とは、人為的行為によって別個の物が一体化した場合です。例えば、建物を土地上に建築した場合などです。この場合、建物と土地は一体化して、建物の所有者はそのまま土地の所有者となります。
例外と条件
「附合」という不動産用語には、例外と条件があります。例外とは、「附合」が認められないケースです。たとえば、賃借人が建物を所有者から借りて増築した場合、この増築部分は一般的には賃借人の所有物になります。これは「附合」が認められないためです。
また、条件とは、「附合」が認められるための要件です。主な条件は以下のとおりです。
* -付着性の原則- 増設物が土地や建物にしっかりと取り付けられていること。
* -目的性の原則- 増設物が土地や建物の利用目的を向上させること。
* -従属性の原則- 増設物が土地や建物に従属的なものであること。
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