不動産用語『危険負担』を徹底解説！
不動産取引の初心者
先生、『危険負担』ってどういう意味ですか？
不動産の研究家
『危険負担』とは、売買契約後の建物の滅失・損害について当事者のどちらが負担するかという問題だよ。
不動産取引の初心者
なるほど、売主が負担するケースが多いって聞きましたけど、民法では買主が負担することになってるんですか？
不動産の研究家
そうなんだ。ただし、契約書の特約などで売主の危険負担が定められることが多いんだよ。
危険負担とは。
不動産取引で使われる「危険負担」とは、住宅の売買契約締結後、地震や火災など当事者の責任によらない理由で建物が破損・滅失し、引き渡し不能となった場合の損害負担に関する問題です。この場合、買主は代金の支払い義務が発生するか、あるいは契約を解除できるかという点が焦点になります。
民法では、契約成立以降は買主が危険負担を負うと定められています。しかし、現実には契約書上の特約などで、「当事者の責任によらない理由で引き渡し前に建物が破損・滅失した場合、売主が物件を修復して引き渡す」と規定することが多く、修復不能など買主が購入できない状況では、買主に契約解除権が認められるケースが一般的です。つまり、実務では通常、売主側が危険負担を負うことになっています。
危険負担とは何か？
不動産用語でよく使われる「危険負担」という言葉の意味について詳しく解説します。これは、不動産取引において、契約の締結後、物件に事故や災害が発生した場合に、その損害をどちらが負担するのかを示す概念です。危険負担の原則は、通常、契約書に明記されていますが、一般的には、下記のような取り決めがなされています。
民法の規定
民法の規定によると、危険負担とは、売買契約の締結後に目的物である不動産に瑕疵や欠陥が生じた場合、それを負担する者のことを指します。原則として、危険負担は契約締結時点から買主に移ります。ただし、売主の故意または過失によって瑕疵や欠陥が生じた場合は例外となります。この場合、売主が責任を負うことになるので、買主は損害賠償を請求することができます。
契約書特約によるリスク配分
契約書における特約とは、標準的な契約条項を修正または補充する追加合意のことです。「危険負担」に関する特約は、契約当事者間のリスク配分を明確化するために特に重要です。これらの特約は、特定のイベントが発生したときに、どちらの当事者が損失や損害を負担するかを規定しています。
例えば、物件の引き渡し後に重大な構造上の欠陥が見つかった場合、「危険負担」特約により、引き渡し時点でのリスクをどちらの当事者が負うかが決定されます。売主がリスクを引き受ける特約を締結していれば、売主は欠陥の修理費用を負担することになります。一方、買主がリスクを負う特約を締結していれば、買主が費用を負担することになります。
したがって、「危険負担」に関する特約を慎重に検討することが不可欠です。これにより、契約当事者間のリスクが明確化され、将来の紛争を回避できます。
買主側の契約解除権
買主側の契約解除権
不動産取引において、買主は特定の条件下で契約を解除できる権利を有します。この権利は主に、購入する物件に欠陥や瑕疵（かし）があった場合や、売主が契約上の義務を履行しなかった場合に発生します。
買主が契約解除権を行使できる主な条件としては、以下のようなものがあります。
* 物件に著しい欠陥または瑕疵がある場合
* 売主が物件の引き渡しを遅延した場合
* 売主が物件の所有権を有していない場合
* 物件が抵当権などの権利関係で制限されている場合
買主が契約解除権を行使するには、通常、書面による通知が必要です。通知書には、契約解除の理由や契約解除にかかる費用などの詳細を記載しなければなりません。
契約解除権は、物件の購入を検討している買主にとって重要な権利です。購入する物件に欠陥や問題がある場合でも、契約解除により損失を最小限に抑えることができます。
実務上一般的な危険負担のルール
実務上一般的な危険負担のルールは、主に2つあります。まず、契約締結前に危険が明らかになった場合は、その時点から危険の負担は買い手に移ります。言い換えると、売主は契約締結前に発生した危険については責任を負いません。
もう1つのルールは、契約締結後に危険が発生した場合です。この場合は、危険が発生した時点に所有権が誰にあるかで責任が変わります。所有権が売り手にあった場合は売主が、買い手に移っていた場合は買い手が危険を負担します。ただし、売主側の瑕疵（欠陥）が原因で危険が発生した場合や、契約で特段の定めがある場合には、このルールが適用されない場合があります。
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