不動産用語『換地』とは？
不動産取引の初心者
先生、『換地』ってなんですか？
不動産の研究家
『換地』とは、土地区画整理事業で、従前の宅地に代わる宅地のことです。従前の宅地と位置や地積が照応するように計画的に定められ、換地処分の後は従前の宅地とみなされます。
不動産取引の初心者
換地処分が行われると、従前の宅地にあった権利はどうなりますか？
不動産の研究家
地役権を除く権利は換地上に移行します。また、一部の土地を換地として定めず、住民の利便施設として用いる『創設換地』もあります。
換地とは。
不動産関連用語の「換地」とは、土地区画整理事業の際、従前の宅地に代わる新しい宅地のことです。換地は、従前の宅地と位置、面積、土質、水利、利用状況、環境などがほぼ同じになるように定められ、換地処分公告の翌日以降に新しい宅地としてみなされます。
新しい宅地を定める処分を換地処分といい、この処分が行われると従前の土地にかかっていた権利は（地役権を除いて）換地上に移ります。また、一部の土地を従前の宅地の換地として指定せず、主にその区域の住民の利便施設として利用する宅地を定めることができ、これを「創設換地」といいます。
換地とは何か
不動産に関する用語である「換地」とは、土地の所有者が異なる複数の土地を交換して、より合理的な配置にすることを指します。たとえば、隣接する土地同士の境界が入り組んでいたり、敷地の一部が道路拡張で削られたりすると、土地の形状が不規則になってしまいます。そのような場合に、隣接する土地所有者同士で土地を交換し、形状を整えることで利便性を向上させることができるのです。
換地計画の制定
–換地計画の制定–
換地計画は、土地改良事業の一環として作成されるもので、事業区域内の土地を換地前（元の土地）から換地後（新しい土地）へと変更する計画のことです。この計画では、各土地所有者の土地の状況を調査し、改良後の土地利用に適した土地配置を決めていきます。
換地計画の作成には、土地所有者や利害関係者の意見を広く集めて行われます。まず、事業の目的や内容などを説明する「事業計画案」が作成され、土地所有者に対して意見の聴取が行われます。その後、意見を反映して換地計画案が作成され、事業計画案と合わせて公示されてから、再度意見の聴取が行われます。
意見の聴取の結果を踏まえて、換地計画が確定します。換地計画が確定すると、土地所有者に対して換地処分通知書が交付され、換地が実施されます。
換地処分の効力
-換地処分の効力-
換地処分によって、当事者の所有権は、換地処分が確定した時点で自動的に移転します。そのため、換地処分が確定するまでは、当事者は現に所有している土地の所有者であり続けます。しかし、換地処分が確定した後は、当事者は換地処分によって指定された土地の所有者になります。
また、換地処分によって、当事者の土地にかかる負担（抵当権や賃借権など）も、換地処分によって指定された土地に移転します。ただし、換地処分により移転する負担には、換地法に基づく制限があります。具体的には、換地処分により移転する抵当権は、換地処分前の抵当権の順位を維持しますが、換地処分により移転する賃借権については、賃借権の存続期間が、換地処分が確定した日から5年間に短縮されます。
一般に創設換地
創設換地とは、もともと何もなかったところに、新たに土地を創設してその所有権を移転することをいいます。例えば、埋め立て地や造成地を造成する際に、その土地を区画整理して所有権を新たに創設し、元の所有者に振り替える場合が創設換地にあたります。
このとき、元の所有者は、創設された新たな土地の所有権を取得することになります。また、創設換地は、主に住宅や商業施設などの開発を目的として行われます。
権利の承継
権利の承継
換地では、元々の土地に設定されていた権利や義務が、新しい土地に引き継がれます。これには、所有権をはじめ、抵当権、地上権、永代借地権などの物権や、賃借権、使用借権などの債権が含まれます。つまり、新しい土地には、元の土地と同じ権利と義務があり、それらが自動的に承継されるのです。ただし、土地の用途が変更された場合や、元の土地の権利関係が複雑な場合は、権利の承継に注意が必要です。
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