他人物件の売買の制限とは？宅建業法の規定を解説

2024-03-24

他人物件の売買の制限とは？宅建業法の規定を解説

不動産取引の初心者

「他人物件の売買の制限」について教えてください。

不動産の研究家

「他人物件の売買の制限」とは、宅建業者が他人の所有する物件の売買契約を行うことを禁止する法律上の規制のことです。

不動産取引の初心者

例外もあると聞いていますが、具体的にはどのような場合ですか？

不動産の研究家

例外として、取得する契約（停止条件付きは除く）をしている場合や、未完成物件で手付金等の保全措置が講じられている場合は、売買を行っても問題ありません。ただし、業者間取引にはこの制限は適用されません。

他人物件の売買の制限とは。

不動産取引における「他物件売買制限」とは、宅地建物取引業法で定められた、他人が所有する物件の売買に関する制限のことです。

宅地建物取引業者（不動産業者）は、原則として自分が所有していない宅地や建物の売買契約を行うことはできません。ただし、次のような場合は例外として売買が認められています。

* 他人の所有する物件を取得する契約（ただし、条件付きの契約は不可）
* 未完成の物件で、手付金などの保全措置が講じられている場合

なお、他物件売買制限は、不動産業者同士の取引には適用されません。

他人物件の売買の制限の定義

-他人物件の売買の制限の定義-

宅建業法では、他人の土地や建物を無断で売買する行為を「他人物件の売買」と定義し、禁止しています。この制限は、権利関係の混乱やトラブルを防ぐためです。他人物件の売買とは、真正な権利者以外の者が勝手に土地や建物を売却したり、購入したりすることを指します。例えば、他人の土地に無断で家を建てて売ったり、他人の家を無断で売却したりすることは、他人物件の売買に該当します。

制限の対象となる取引

宅建業法では、他人物件の売買を制限する規定が設けられています。この制限の対象となるのは、媒介契約を締結していない他人の不動産を売買する取引です。つまり、売主が自ら媒介契約を締結している不動産については、制限の対象となりません。

制限の例外

宅地建物取引業法（宅建業法）が定める制限の例外として、以下のような場合があります。

* -相続や遺贈などによる取得- 被相続人や遺贈者から物件を相続または遺贈された場合
* -権利者に対する売買- 借地権者や賃借人が、借地や賃借物件を所有者に買い取る場合
* -法人の合併や会社分割- 合併や会社分割が行われた結果、他人物件が取得される場合
* -区分所有建物の専有部分の敷地権-の取得
* 地上権者に対する売買地上権を持っている人が、土地の所有者から土地を買い取る場合
* -自己所有物件の売買- 売買する物件が、すでに自己所有のものとなっている場合

業者間取引における制限の適用除外

宅建業法では、他人物件の売買が原則として禁止されていますが、業者間取引に関しては例外的にこの制限が適用されません。これは、プロの不動産業者同士が取引を行う場合、一般消費者に比べて取引の内容やリスクに対する知識・経験が豊富であり、不当な勧誘や契約の押し付けなどの問題が生じる可能性が低いと考えられているためです。

業者間取引が適用除外となるためには、以下の条件を満たす必要があります。

* 取引の相手方が宅地建物取引業者であること
* 取引が業者としての業務に関連していること
* 取引が売買契約であること（賃貸借契約は不可）

これらの条件を満たせば、業者間取引として他人物件の売買が可能になり、宅建業法による制限の適用を受けません。