根抵当とは何か？仕組みと特徴を解説
不動産取引の初心者
根抵当ってなんですか？
不動産の研究家
特定の範囲に属する増減する債権を担保する抵当権のことだよ
不動産取引の初心者
普通の抵当権と違うのはなんですか？
不動産の研究家
債務が消滅しても効力が残る点だね。取引金額が増減するような取引に便利なんだ
根抵当とは。
「根抵当」とは、ある範囲に属する特定できない（増減する）債権を、一定の上限額の範囲内で担保する抵当権のことです（民法398条の2以下）。銀行やメーカーなどが取引先との継続的な取引において契約で設定します。
通常の抵当権では、借金が返済されると抵当権も消滅しますが、根抵当権はそれらの場合でも有効性を維持します。そのため、融資、手形割引、商品の売買など、取引金額が増減する場合に便利です。取引業界で慣習的に行われていた根抵当権が判例で認められ、1971年に民法に規定が新設されました。
根抵当権の元本金額は、担保する債権の範囲の変更、取引の終了、競売手続きの開始、破産などによって確定します（民法398条の20）。それまでは、担保債権の範囲や債務者の変更（同条の4）、根抵当権のみの譲渡（同条の12）も可能です。
根抵当の定義と仕組み
根抵当の定義とは、不動産を担保として設定する物権のことです。債権者が債務を履行しない場合、担保として提供された不動産を処分して債権の回収を図ることができます。根抵当権は、不動産に対する最も強力な物権であり、たとえ第三者がその不動産を取得したとしても、根抵当権はそのまま存続します。
根抵当の仕組みは次のとおりです。債権者は、債務者から不動産を提供してもらい、その不動産に根抵当権を設定します。根抵当権の設定には、債権者と債務者の合意と、不動産の所在地を管轄する法務局への登記が必要です。登記が完了すると、根抵当権は不動産に付着し、公示されます。
根抵当の特徴
-根抵当の特徴-
根抵当は、不動産価値の範囲内で融資を受けることができるという点が大きな特徴です。つまり、担保となる不動産の評価額を上限に融資を得られます。これは、一般の抵当権とは異なり、不動産の所有権が債権者に移転しないため、担保提供者が引き続き不動産を利用できるというメリットがあります。
また、根抵当は複数の債権者が同一の不動産に担保権を設定できるという特徴もあります。債権者が複数いる場合、一般の抵当権では債権順位が問題になりますが、根抵当では順位が関係しません。このため、担保提供者が複数の金融機関から借り入れをすることが可能です。
さらに、根抵当は抵当権設定の手続きが簡便なことも特徴です。登記が必要ですが、抵当権設定登記と異なり、抵当権者全員の署名や印鑑が必要ないため、手続きが容易です。
根抵当が設定される取引
根抵当が設定される取引とは、不動産を担保として借り入れを行う際の取引を指します。通常、根抵当権者は金融機関などのお金を貸す側で、根抵当権者は借り入れを行う不動産の所有者となります。借入人が返済を怠った場合には、根抵当権者は担保である不動産を競売にかけ、その売却代金から債権を回収することができます。
根抵当の担保範囲の変更
根抵当の担保範囲の変更
根抵当権を一度設定してしまうと、原則として担保範囲は固定されます。しかし、一定の要件を満たせば、担保範囲を追加したり変更したりすることができます。この変更を「根抵当権の担保範囲の変更」と呼びます。
担保範囲の変更を行うには、主に二つの方法があります。一つは担保範囲を拡大する方法で、例えば、当初の担保物件に加えて追加の不動産を担保に入れる場合などです。もう一つは担保範囲を縮小する方法で、例えば、複数の担保物件のうち一部を担保から外す場合などです。
担保範囲の変更には、変更登記が必要となります。そのためには、変更に関する契約書などの書類を管轄の法務局に提出する必要があります。変更登記が完了すると、担保範囲の変更が正式に認められます。
根抵当の消滅
根抵当の消滅
根抵当が消滅するケースには、主に以下のようなものがあります。
* -債務の完済- 担保となっている債務がすべて返済されると、根抵当は消滅します。
* -根抵当権者の放棄- 根抵当権者が所有権を放棄すると、根抵当は消滅します。これは、抵当権設定時に根抵当権者が所有権を有していた場合にのみ可能です。
* -所有権の移転- 担保となっている不動産が所有権移転登記されると、根抵当は消滅します。ただし、抵当権設定後に所有権移転登記がされた場合は、新たな所有者が根抵当を引き継ぐことになります。
* -根抵当権の消滅時効- 根抵当が一定期間（通常は10年）行使されずに放置されると、消滅時効により消滅します。
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