マンションの専有部分について
不動産取引の初心者
『専有部分』について教えてください。
不動産の研究家
専有部分とは、建物の構造上独立しており、住居などの用途に利用できる部分のことです。
不動産取引の初心者
ということは、構造的に仕切られているということですか？
不動産の研究家
はい、仕切り壁、天井、床などで他の部分と遮断されていなければなりません。また、住居や店舗など、建物としての用途に供することも必要です。
専有部分とは。
不動産関連の用語「専有部分」とは、一棟の建物内で、構造的に区切られていて独立して住居などに利用できる部分のことです（区分所有法第1条、第2条第3項）。専有部分以外の部分は、廊下や階段などの共用部分になります。
専有部分には、構造上の独立性が求められます。仕切り壁や天井、床などで他の部分と隔てられている必要があります。また、住居や店舗、事務所、倉庫などとして独立して利用できる利用上の独立性も必要です。
共用部分のバルコニーなどは、特定の区分所有者が専用で使う権利が認められる場合があります。ただし、その場合は規約や管理組合の決議が必要です。
専有部分の定義
マンションの所有で重要な概念となる「専有部分」について理解を深めましょう。専有部分とは、分譲マンションにおいて個々の所有者が排他的に利用・管理できる部分のことです。これには、住戸の室内だけでなく、バルコニーや収納スペースも含まれます。
専有部分の要件
マンションの専有部分とは、区分所有者である個人が排他的に使用できる部分のことです。この専有部分の要件は、以下のように定められています。
まず、構造上独立していることが条件です。これは、他の住戸や共用部分とつながっておらず、独立した空間であることを意味します。また、居住の用に供されることも必要です。つまり、単なる倉庫や物置では専有部分にはなりません。
構造上の独立性
マンションにおける構造上の独立性とは、各専有部分（住戸）が、建物全体の構造から独立していることを指します。これは、地震や火災などの災害時に、各住戸が他の住戸に影響を与えずに倒壊を防ぐことを目的としています。
この構造上の独立性は、耐震基準や耐火基準を満たしている鉄筋コンクリート造などの構造によって確保されており、各専有部分が独立して耐震性や耐火性を有しています。これにより、他の住戸で火災が発生しても、自分の住戸が延焼を防ぐ構造になっています。また、地震時には、他の住戸の倒壊が自分の住戸に影響を与えにくくなります。
利用上の独立性
-利用上の独立性-
マンションの専有部分はその所有者の排他的かつ独立した利用が認められています。つまり、所有者は他の居住者や管理組合から干渉を受けることなく、原則として自由に自分の専有部分を使用することができます。
この独立性は、専有部分の所有権を保障するものであり、居住者のプライバシーや生活の自由を守るために不可欠です。たとえマンション全体が同一の管理組合によって管理されていても、専有部分の利用に関する決定権は所有者にあり、管理組合が勝手に使用制限を設けることはできません。
共用部分の専用使用権
共用部分の専用使用権とは、区分所有者のみが有する、共用部分の専用的な使用権のことです。たとえば、マンションのバルコニーや駐車場などが該当します。これらの共用部分は本来は全員の共有物ですが、特定の区分所有者に専用使用が認められています。これにより、区分所有者は他の住人からの干渉を受けずに、専用使用部分を使用することができます。ただし、専用使用権があるからといって、その部分を専有したり、第三者に使用させたりすることはできません。また、共用部分であるという性質上、管理組合の合意や理事会の承認を得ずに、専用使用部分に手を加えたり、改造したりすることもできません。共用部分の専用使用権は、マンションの快適な居住 environmentを確保するために重要な権利です。
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