宅建業法における『政令で定める使用人』とは？
不動産取引の初心者
『政令で定める使用人』って、どういう意味ですか？
不動産の研究家
宅建業者で、契約締結権限を代表者から委託された常勤の従業員のことだよ。事務所ってのは、本店・支店とか、会社がビジネスを継続的に行う施設のことね。
不動産取引の初心者
なるほど、契約締結できる従業員が対象なんですね。じゃあ、免許基準の審査対象になるってことですか？
不動産の研究家
そう。業者の役員並みに審査されるよ。だから、誰でもなれるわけじゃないんだ。
政令で定める使用人とは。
宅建業において「政令で定める使用人」とは、宅地建物取引業者の社員のうち、宅建業者に指定された事務所の代表者代理にあたる人物のことです（宅建業法施行令第2条の2）。つまり、この使用人は、継続的に業務を行う指定された事務所において、取引契約を締結する権限を業者代表者から委任されている者です。
なお、宅建業法では、本店・支店だけではなく、継続的に業務を行う施設を事務所として認めています。そのため、この使用人は、事業者や法人の役員と同様に、一定の免許基準を満たしているかどうかが審査の対象となります。
『政令で定める使用人』の定義
宅建業法において、「政令で定める使用人」とは、宅建業の免許を受けている者が雇用する使用人で、宅建業に関する業務に従事する者のことと定義されています。具体的には、以下のような者が該当します。
* 宅地建物取引士の資格を有していないが、宅建業者の指示の下で物件の案内や契約業務を行う者
* 宅建士の資格を有していないが、宅建業者の指示の下で広告や宣伝に関する業務を行う者
* 事務作業のみを行う者が、その業務の一環として宅建業に関する電話対応や資料管理などを行う場合
事務所の代表者の委譲権限
宅建業法における「政令で定める使用人」は、宅地建物取引業において、事業主の業務を代行し、事務所の代表者の委譲を受けて業務を行う者を指します。この委譲権限は、宅建業法施行令で定められており、事務所の代表者から特定の使用人に委任することができます。委譲された使用人は、代表者と同等の権限を持ち、業務の管理や取引の締結などを行うことができます。ただし、業務の遂行にあたっては、代表者の指揮監督を受けることになります。
宅建業法上の事務所の定義
宅建業法では、事務所以外でも業務を行う場合に『政令で定める使用人』を置かなければなりません。この『政令で定める使用人』は、宅建業の業務を他人に委任するための要件の一つであり、宅建業を営むためには欠かせない存在です。
宅建業法上の事務所とは、宅建業の業務を行う場所であり、原則として、宅建業者の本店または支店である必要があります。事務所は営業所でなければなりませんが、事務所と営業所は異なる概念であり、一つの営業所に複数の事務所があることも可能です。
免許基準の審査対象
宅建業法の「政令で定める使用人」とは、宅建業者が責任を持って業務を遂行するために雇用する者のうち、宅建業に関する業務に相当程度従事する者と定義されています。これは、免許基準の審査において、宅建業者に十分な業務遂行能力があるかどうかを判断するための重要な要素となります。
『政令で定める使用人』の役割
政令で定める使用人の役割は、宅建業の業務を補助することであり、具体的には次の業務が含まれます。
* 不動産の売買、賃貸借、管理に関する相談や説明
* 契約書や書類の作成、保管
* 資金の受領や支払い
* 顧客情報の管理
* その他、宅建業の業務に関わる経理や事務処理
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