現況有姿分譲地とは？注意点を解説
不動産取引の初心者
『現況有姿分譲地』の仕組みについて教えてください。
不動産の研究家
『現況有姿分譲地』は、造成工事が行われていない土地を権利上の区画に区分けして売買することです。
不動産取引の初心者
なぜトラブルが起こりやすいのでしょうか？
不動産の研究家
投資や利殖目的のために行われたり、現地確認せずに売買されたりするためです。また、温泉に近いなど誤解を招くような表示が禁止されています。
現況有姿分譲地とは。
「現況有姿分譲」とは、山林や原野などの宅地造成がなされていない土地を、現状のまま権利上の区画に分けて売買するものです。都市計画区域外や市街化調整区域で多く見られます。
しかし、投資や利益目的、現地未確認での売買がトラブルの原因となっています。そのため、不動産表示に関する公正競争規約では、「現況有姿分譲地」が温泉などの娯楽施設と近いことから別荘地に適しているかのような表示や、将来の交通機関計画などを強調して投資の有利性を誤認させる表示を禁じています。
現況有姿分譲地の定義
現況有姿分譲地は、開発業者による造成やインフラ整備が未実施または一部のみ実施された状態の分譲地を指します。一般的な分譲地とは異なり、購入者は土地の現状のまま引き渡しを受け、造成やインフラ整備は自己負担で行う必要があります。ただし、現況有姿分譲地は通常の分譲地に比べて価格が安いため、低予算で購入したい方に人気があります。
現況有姿分譲地が問題視される理由
-現況有姿分譲地が問題視される理由-
現況有姿分譲地が問題視される大きな理由は、造成が不十分な場合が多いことです。一般的な分譲地では、宅地造成を完了させた上で販売されますが、現況有姿分譲地では、土地をそのままの状態で販売しているため、造成や整備が不十分なケースがあります。その結果、建築時に予想外の費用が発生したり、思うような住宅が建てられなかったりという問題が生じる可能性があります。また、インフラが未整備の場合も問題となります。水道や電気、ガスなどのインフラが未整備だと、生活に不便が生じたり、建築コストが高くなったりする可能性があります。
不動産の表示に関する公正競争規約の規制
不動産取引における表示内容の適正化を図るため、「不動産の表示に関する公正競争規約」が定められています。この規約では、分譲地内の土地の形状や面積について、正確な表示を行うよう定められています。現況有姿分譲地とは、造成されていない土地のことですが、規約ではこうした分譲地についても、現況のままの形状や面積を正しく表示するよう義務付けています。
現況有姿分譲地を購入するときの注意点
現況有姿分譲地を購入する際には、いくつかの重要な注意点があります。まず、建ぺい率や容積率が低めに設定されている場合が多い点に留意しましょう。そのため、購入後に計画していたよりも小さな建物を建てざるを得なくなるかもしれません。
また、地盤の状況が良くない場合があります。現況有姿分譲地はもともと更地だった土地でない可能性があり、埋め立て地や湿地帯などの地盤が弱い場所に造成されているケースがあります。そのため、地盤改良のための追加費用が必要になる可能性があります。
さらに、インフラが未整備の場合もあります。水道やガス、電気が引き込まれていない、あるいは道路が整備されていないなどの場合があります。インフラを整備するには別途費用がかかりますので、あらかじめ考慮に入れておきましょう。
利殖目的での現況有姿分譲地投資のリスク
現況有姿分譲地投資のリスク
利殖目的で現況有姿分譲地を購入する際には、いくつかのリスクを考慮する必要があります。まず、土地の法的状況が十分に調査されていない場合があります。例えば、境界が不明確だったり、隠し借地問題があったりすると、後々大きなトラブルに発展する可能性があります。また、分譲地内のインフラが未整備だったり、必要な許可が取れていなかったりすることもあります。このような場合は、開発が進まないことで投資の計画が遅延したり、想定していた利益が得られなくなったりする可能性があります。さらに、分譲地の立地が、当初の想定よりも条件が悪化したり、開発が止まってしまうリスクもあります。
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