転貸借って何？不動産用語をチェック
不動産取引の初心者
転貸借について教えてください。
不動産の研究家
転貸借とは、賃借人乙が、賃貸人甲から借りた物を第三者丙に又貸しすることをいいます。この場合、乙は丙に転賃するためには甲の承諾が必要です。
不動産取引の初心者
乙が甲の承諾を得ずに転賃した場合、甲は何ができますか？
不動産の研究家
甲は、丙に対して目的物の明け渡しを求めることができます。また、乙に対しては賃貸借契約を解除することができます。ただし、家屋等の場合には、転賃が甲に対して背信行為にならない特段の事由があるときは、解除できないとされています。
転貸借とは
「転貸借」とは、賃借人が借りた物件を第三者にさらに貸し出すことを指します。賃借人が転貸するためには、賃貸人の許可が必要です。許可なく転貸した場合、賃貸人は物件の所有権に基づき、転貸人に物件の明け渡しを求めたり、賃貸借契約を解除したりすることができます（民法612条）。ただし、特に住宅などでは、賃貸人に対する背信行為にならない特別な理由がある場合は、賃貸借契約を解除できないとされています。
また、借地の場合、賃貸人が転貸を許可しないとき、裁判所が許可に代わる許可を与えることができます（借地借家法19条1項）。賃貸人の許可を得て転貸した場合、賃貸人は転貸人だけでなく、転借人に対しても直接賃料を請求することができます（民法613条）。
転貸借は、賃貸人から借りた物件を、第三者（転借人）にさらに貸し出すことです。転貸借には、元の賃貸人（転貸人）と第三者（転借人）の間に新たな賃貸借契約が成立します。転貸借には、転貸借の届け出や承諾が必要となる場合があり、また家賃や敷金の管理方法など、転貸借特有のルールがあります。
転貸借をする際の条件
転貸借を行う際には、いくつかの条件が伴います。まず、転貸借の合意を得る必要があります。これは、賃貸人に対して書面による転貸借契約を締結することです。また、転借人は元の賃貸人と連帯して賃料を支払う義務を負います。さらに、転貸借には通常、期間が設定されています。期間満了時には、転借人は賃貸不動産を明け渡す必要があります。これらの条件を遵守することで、転貸借が円滑に行われます。
甲（賃貸人）の承諾なしで転貸借をした場合のペナルティ
賃貸借契約には、「転貸借禁止」条項が含まれていることが一般的です。これは、賃借人が第三者に部屋を貸し出すことを禁止する条項です。賃借人がこの条項に違反して転貸借をした場合、賃貸人は契約解除や損害賠償請求を行うことができます。
損害賠償の内容は、転貸借によって発生した賃料の損失、設備の損傷、隣人への迷惑などが含まれます。場合によっては、賃貸人が契約解除や損害賠償請求以外の制裁を課すこともあります。例えば、敷金の没収や退去命令などを課す場合があります。
転貸借を行う際には、必ず賃貸人の承諾を得ることが大切です。賃貸人の承諾があれば、トラブルを避けることができます。また、転貸借を認められていない物件で転貸借を行った場合は、重いペナルティを負う可能性がありますので注意が必要です。
甲（賃貸人）が転貸借を承諾しない場合の例外
通常、賃貸借契約では、賃借人（乙）が第三者に転貸借（サブリース）することを賃貸人（甲）が承諾する必要があります。しかしながら、例外的に、賃貸人（甲）が転貸借を承諾しない場合でも、一定の条件の下で賃借人（乙）が第三者に転貸することが認められる場合があります。
具体的には、
賃借人（乙）が自己の居住のために賃借した物件を転貸する場合
やむを得ない事情があり、賃貸人（甲）に転貸借の承諾を求めたが応じてもらえない場合
などがあります。ただし、これらの場合であっても、賃借人（乙）は賃貸人（甲）に転貸借の事由や期間、条件などを通知することが義務付けられています。
転貸借が認められた場合の甲（賃貸人）の権利
転貸借が認められた場合、賃貸人（甲）は、転借人が転貸借契約の履行を怠った場合に、転借人に代わり、賃貸人との間の本来的賃貸借契約に基づき、転借人に対して請求する権利を有します。具体的には、賃料の請求、契約解除の請求、損害賠償の請求などが含まれます。また、賃貸人は、転借人に対する請求権と併せて、本来的賃貸人に対して、転借人の行為により被った損害の賠償を請求する権利も有します。
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