不動産用語『潰れ地』とは?
不動産取引の初心者
『潰れ地』について教えてください。
不動産の研究家
『潰れ地』は、開発によって生じる造成地の有効面積と公共施設の面積を除いた、道路や公園緑地などの未利用地の面積のことです。
不動産取引の初心者
つまり、有効・有償部分を除いた開発区域内の宅地以外の部分ってことですか？
不動産の研究家
そうです。環境保全や公共用地の確保の必要性が高まっているため、近年は『潰れ地』の割合が増加する傾向にあります。
潰れ地とは。
不動産業界で「潰れ地」と呼ばれるのは、宅地造成や土地区画整理事業で開発された土地のうち、実際に建築できる宅地などの有効面積を除いた部分のことです。具体的には、道路、公園、緑地、未利用地などがこれに当たります。
厳密には、開発区域内にある宅地以外の部分や、土地区画整理事業によって面積が減った部分を指します。開発計画では、利用できる有効面積を最大限にするため、潰れ地の割合（潰れ地率）を極力小さくするように設計されています。
近年では、環境保護や公共用地の確保が重視されているため、潰れ地率は増加する傾向にあります。
潰れ地の意味を解説
このページでは、不動産市場でよく使われている用語「潰れ地」について解説します。潰れ地とは、何らかの理由で住宅や建物を建築することが不可能、または非常に困難な土地のことです。以下に、潰れ地の具体的な例を挙げます。
潰れ地の種類
潰れ地の種類は多岐にわたります。まず、「法的潰れ地」は、用途制限や建築制限などが課せられた土地のことです。次に、「物理的潰れ地」は、地盤沈下や水害のリスクが高い土地を指します。さらに、「環境的潰れ地」は、騒音や臭気がひどかったり、有害物質に汚染されていたりする土地のことです。また、「経済的潰れ地」は、周辺環境が悪かったり、アクセスが悪かったりするなど、その土地の価値を下げる要因を抱えている土地を指します。それぞれの種類の潰れ地には、固有の特徴や影響があります。
潰れ地率の工夫
潰れ地率の工夫とは、敷地の形状や隣接する建物の影響によって、本来得られるはずの容積率や建ぺい率が減ってしまうことを改善するための手法です。例えば、敷地の形状が変形していたり、隣接する建物が高層だったりすると、採光や通風が悪くなり、建築基準法に基づく容積率や建ぺい率が減少します。
しかし、工夫を凝らすことで、この潰れ地率を改善することができます。例えば、建物の配置を工夫して採光や通風を確保したり、隣接する建物との間の緩衝帯を設けたりすることで、容積率や建ぺい率を向上させることができます。また、敷地の境界線に沿って建物を配置したり、敷地を分割したりすることで、潰れ地率を低減することもできます。
潰れ地率の工夫は、敷地の有効活用や理想的な建物を建てるために重要な検討事項です。
最近の潰れ地率の傾向
最近の潰れ地率の傾向は、長らく上昇傾向にありました。不動産取引が活発になる時期には、購入する人が増え、それに伴って潰れ地も増加する傾向にあります。しかし、経済状況の悪化や地価の下落などによって不動産取引が停滞すると、潰れ地率は低下します。
近年では、住宅ローンの金利が低く固定金利期間が長くなったことや、政府による住宅支援策が充実したことによって不動産取引が活発になっています。そのため、潰れ地率も上昇しています。特に、新築マンションや郊外の一戸建て住宅など、人気のある物件では潰れ地になる可能性が高くなっています。
まとめ
まとめ
潰れ地とは、建築基準法上の制限によってほとんど建物が建築できない土地のことです。具体的には、崖の上の急斜面や河川敷、埋立地などの災害リスクが高い土地、または道路などに接する間口が狭く、建物を配置するスペースがない土地を指します。潰れ地は建築制限のため、売買価格が一般の土地より安くなることがありますが、その分建築には多額の費用がかかる場合があり、注意が必要です。
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