不動産の滌除とは？その仕組みと手続きを解説
不動産取引の初心者
先生、滌除ってよく分からないんです。
不動産の研究家
滌除というのは、抵当権のある不動産を買った人が、その抵当権を消すことができる制度です。
不動産取引の初心者
買主が抵当権を消すんですか？
不動産の研究家
そうです。買主は、抵当権者にお金を払って抵当権を消すことができます。ただし、抵当権者が滌除を認めない場合は、買主は1割増しで抵当不動産を競売で買い戻すことができます。
滌除とは。
不動産関連用語の「滌除」とは、抵当権がついた不動産を購入した者（第三取得者）などが、抵当権を消すために担保債権を支払い、抵当権を消滅させることを指します（民法378条以下）。
抵当権を行使しようとする債権者は、このことを第三取得者らに通知しなければなりません。しかし、第三取得者らは、通知が届くまではいつでも、また通知後は1ヶ月以内に、法定の手続き（同法383条）を行って滌除できます（同法382条）。
一方、抵当権者が滌除申し出の金額を承諾しない場合、抵当権者は1ヶ月以内に増価競売を請求できます。増価競売とは、競売において滌除申し出金額より1割以上高く抵当不動産が売却できなかった場合、抵当権者が第三取得者の申し出金額に1割を上乗せした金額で抵当権者が自ら買い受ける旨を付記して行う競売のことです（同法384条）。
滌除とは
-滌除とは-
不動産の滌除とは、担保権や差押などの第三者による権利を不動産から取り除く手続きのことです。この権利が設定されていると、担保権者や差押権者は、担保債務の履行が滞った場合や債務者が死亡した場合などに、不動産を競売に付すことができます。滌除により、これらの権利を取り除くことで、担保債務が完済されたり、債務者が死亡したりしても、不動産を自由に処分できるようになります。
滌除の条件と手続
-滌除の条件と手続-
不動産の滌除には、いくつかの条件を満たす必要があります。
* -債務者の同意- 債務者が滌除に同意していること。
* -登記名義人の不存在または所在不明- 不動産登記名義人が特定できず、所在不明になっていること。
* -債権の確定- 債権の存在と金額が裁判所によって確定していること。
* -優先順位の確認- 不動産に対する他の債権者よりも優先順位が高いこと。
これらの条件を満たすと、滌除の手続を開始できます。通常は、債権者が裁判所に滌除申立てを行い、裁判所が滌除許可の決定を行います。その後、債権者は滌除書を作成し、不動産の登記簿に添付して滌除登記を申請します。滌除が完了すると、債務者の不動産は債権者の所有となり、他の債権者の債権は消滅します。
滌除申し出の金額への同意がない場合の増価競売
滌除申し出の金額への同意がない場合の増価競売
滌除申し出の金額が抵当権者や他の利害関係者に同意されなかった場合、増価競売が行われます。増価競売とは、滌除申し出額よりも高い金額で物件を落札する入札者を募る手続きです。落札額が滌除申し出額を上回った場合、その差額は抵当権者や他の利害関係者に分配されます。一方、落札額が滌除申し出額を下回った場合、滌除申し出をした者は差額を負担する必要があります。なお、増価競売に参加できるのは、滌除申し出をした者と、利害関係者のみです。
増価競売とは
増価競売とは、裁判所が競売物件の評価額以上の価格で競落した場合、その差額を債権者や抵当権者に分配する方法です。
不動産競売では、債権者や抵当権者の債権を回収するために物件が競売にかけられます。その際、入札された金額が評価額を上回ると、その差額は債権者や抵当権者に分配されます。この差額を「増価金」といい、債権の返済に充てられます。
増価競売では、落札者には増価金に対する責任は発生しません。つまり、裁判所によって評価された価格以上の金額を落札しても、差額は債権者に支払われることになります。
涤除が認められるメリット
-涤除が認められるメリット-
滌除は、さまざまなメリットをもたらす可能性があります。抵当権やその他の権利を抹消することで、不動産の価値を高め、譲渡や貸し付けを容易にすることができます。また、所有権を明確にし、将来の紛争を防ぐのにも役立ちます。さらに、滌除は債務を返済する必要性をなくし、財務上の負担を軽減することができます。また、不動産を有効活用できるようにすることで、収入源の創出や住居の獲得につなげることができます。
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