形態制限で知る都市計画
不動産取引の初心者
先生、『形態制限』について教えてください。
不動産の研究家
形態制限とは、建物の敷地や容積率、建ぺい率などに関する制限のことだよ。
不動産取引の初心者
どうして形態制限があるんですか？
不動産の研究家
市街地の防災や住環境を保全するため、建築基準法で定められているんだよ。 都市計画区域内と準都市計画区域内で用途地域ごとに形態制限が定められているんだ。
形態制限とは。
「不動産にまつわる用語『形態制限』とは、建物の敷地面積、容積率（建物の延べ床面積と敷地面積の比率）、建ぺい率（建築面積と敷地面積の比率）、高さ、外壁後退（建物の外壁を道路面から一定距離後退させること）などを制限するものです。
建築基準法では、市街地の災害対策や住みやすい環境を維持することを目的に、都市計画区域や準都市計画区域内で、用途地域ごとに形態制限を定めています。また、条例によって、都市計画区域や準都市計画区域以外でも形態制限を指定できます。
形態制限には、上記のように建物の面積や高さを制限するもののほか、特定の位置から一定の角度の斜線を引いて建物の高さを制限する『斜線制限』（道路斜線制限、北側斜線制限、隣地斜線制限）や、建物の作る影を制限する『日影規制』などがあります。」
形態制限とは？
形態制限とは、都市計画における土地利用を規制する手法のひとつです。特定の地域において、建物の高さ、容積率、建ぺい率などの建築基準を定め、都市の景観や環境を保全することを目的としています。形態制限は、都市の無秩序な開発を防止したり、歴史的建造物や自然景観を保護したりするために用いられます。また、都市の快適性や安全性を向上させるための手段としても役立てられています。形態制限は、都市計画において重要な役割を果たし、都市の秩序ある発展に貢献しています。
建築基準法における形態制限
都市計画において、建築基準法では形態制限によって建物の高さと容積率などを規制しています。これは、都市の景観を保全したり、災害時の延焼を防いだり、良好な日照環境を確保したりするためです。
形態制限は、鉄筋コンクリート造や鉄骨造などの耐火構造の建築物に適用されます。これらは、耐火性に優れているため、一定の高さ・容積率まで建てることが認められています。一方、木造や軽量鉄骨造などの不耐火構造の建築物は、火災へのリスクが高いことから、高さや容積率がより厳しく制限されています。
また、形态制限は地域の特性や用途によって異なります。例えば、商業地域では、高層ビルが建つことが認められる場合がありますが、住宅地域では高さ制限が設けられることがあります。これは、地域の住環境や景観を配慮したものです。
条例による形態制限の指定
都市計画における形態制限は、都市の景観や機能を維持・向上させるために、建物の形状や規模に規制を課すものです。形態制限は条例によって指定され、その内容は地域によって異なります。
条例による形態制限の指定では、対象となる地域が指定され、その地域内で建物の高さ、容積率、壁面後退距離などが制限されます。これらの規制により、特定の地域における建物の規模や形態がコントロールされ、地域の統一感や景観の保全、日照や通風の確保といった都市機能の維持が図られます。
斜線制限と日影規制
-形態制限で知る都市計画斜線制限と日影規制-
都市計画において、「形態制限」とは、建物の高さや容積など、建物の形状や大きさを規制する手段です。この形態制限には、「斜線制限」と「日影規制」の2種類があります。
斜線制限は、隣接する土地に日当たりを確保するために、建物の高さを斜めに制限するものです。これは、建物が隣接する建物の日当たりを遮らないようにするために行われます。斜線の角度は地域によって異なりますが、一般的には、道路の幅や隣接する建物の高さなどを考慮して定められます。
日影規制は、建物の影が隣接する土地に与える影響を制限するものです。これは、隣接する建物の居住性や快適性を確保するために行われます。日影規制は、特定の時間帯、例えば午前10時から午後2時など、日当たりが最も重要な時間帯に、建物の影が隣接する土地に及ばないように制限されます。これらの形態制限は、都市計画において、建物の開発を秩序正しく行い、都市環境のバランスを保つために重要な役割を果たしています。
都市計画区域と準都市計画区域
都市計画では、開発や建築を規制するための都市計画区域と準都市計画区域という区分があります。都市計画区域は市街化を促進する区域で、高さや容積率などの建築制限が緩和されています。一方、準都市計画区域は市街化を抑制する区域で、建築制限が厳しく、原則として住居用途のみが認められています。これらの区域区分は、都市の秩序ある発展と居住環境の保全を図る上で重要な役割を担っています。
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