不動産用語「契約の成立」を徹底解説
不動産取引の初心者
先生、『契約の成立』について教えてください。
不動産の研究家
『契約の成立』とは、対立当事者間の意思表示が合致することで、売買や賃貸借などの法律効果が生じることをいいます。
不動産取引の初心者
つまり、双方とも同じ内容の意思表示をした時に契約が成立するということですか？
不動産の研究家
その通りです。契約の成立には、双方の合意が必要となります。
契約の成立とは。
不動産取引において、「契約の成立」とは、売却者と購入者（または賃貸借の場合には家主と賃借人）の間で、売買や賃貸借などの法的効果を生じさせる意思表示が一致することです。
契約の成立とは
契約の成立とは、当事者間で合意が成立し、法律上有効な契約が成立することです。不動産取引において、契約の成立は特に重要です。なぜなら、不動産は高額な資産であり、いったん契約が成立すると、当事者は契約内容に従って権利義務を負うからです。
契約成立の要件
契約成立の要件
不動産取引における契約の成立には、以下の要件が必要です。
- 適法性契約の内容が法律や公序良俗に違反していないこと。
- 当事者の能力契約を締結する当事者に契約締結能力があること（未成年者や精神障害者など、制限のある者は除く）。
- 意思表示当事者が契約締結の意思を明確かつ真摯に表示すること。意思表示には、書面、口頭、その他の方法があります。
- 合意当事者間の意思表示が一致し、契約内容について合意が成立していること。
- 目的の特定契約の目的となる不動産が明確に特定されていること。
合意の合致
合意の合致とは、売主と買主が不動産の売買に関する条件について完全に一致することを意味します。この合意内容は、売買契約書の取り交わしによって成立します。契約書には、物件の表示、売買代金、引き渡し時期などの重要な情報が記載されています。合意が成立すると、売主は不動産を売却する法的義務を負い、買主は代金を支払う義務を負います。したがって、合意の合致は不動産取引における最も重要な要素であり、その後の手続きの円滑化に不可欠です。
意思表示
不動産用語の「契約の成立」には、必ず双方の意思表示が必要です。意思表示とは、契約を締結する旨の意思を明確に表す行為のことです。例えば、売買契約であれば、売り主が「売ります」と意思表示し、買い主が「買います」と意思表示することで契約が成立します。この意思表示は、口頭でも書面でも有効ですが、書面の方が証拠力が強く、紛争時のトラブルを防止できます。ただし、契約の成立には、意思表示に加えて、合意、能力、瑕疵のない要件も必要です。
法律効果
法律効果
不動産取引において契約が成立すると、以下のような法律上の効果が生じます。
* 物権の移転可能性 買主は、代金の支払いを完了した後に、登記手続きにより不動産の所有権を得ることができます。
* 売買代金の債務 買主には、契約書に記載された売買代金を支払う義務が生じます。
* 明渡し義務 売主には、契約書に記載された期限までに不動産を買主に明渡す義務が生じます。
* 瑕疵担保責任 売主には、不動産に隠れた瑕疵があった場合に、買主に対して責任を負う義務が生じます。
* 危険負担の転嫁 契約成立後は、不動産の滅失や損傷に関する危険は買主に移転します。
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