契約の解除とは？仕組みと注意点

2024-03-25

契約の解除とは？仕組みと注意点

不動産取引の初心者

「契約の解除」について教えてください。

不動産の研究家

「契約の解除」とは、一度締結した契約を一方の意思表示によって当初に遡って解消させることをいいます。

不動産取引の初心者

解除できる場合ってあるんですか？

不動産の研究家

はい。約定解除権（契約締結時に解除を認める合意がある場合）か、法定解除権（履行遅滞や履行不能などの法定の事由がある場合）があります。

契約の解除とは。

不動産用語の「契約の解除」とは、民法では売買や贈与などの終了する契約と、賃貸借や雇用などの継続する契約の両方で使用されています。

本来は、売買契約など一度成立した契約を、一方の意思表示によってさかのぼって解消させることを指します。この解除は、契約締結時に一定の条件を設けておく（約定解除権）か、債務不履行や履行不能などの法的な理由がある場合（法定解除権）でのみ行使できます。解約手付金や買い戻し特約がある場合も、解除権が留保されているとみなされます。

解除は相手方への意思表示で行われますが、債務不履行の場合は事前に催告が必要です。解除後は、双方が元の状態に戻す義務を負い、損害があれば賠償請求も可能です。

賃貸借や雇用などの継続する契約の解除は、将来にのみ効力が及ぶため、いつでも解除できます。ただし、相手方に損害を与える場合は、損害賠償金を支払う必要があります。

契約の解除とは何か

契約の解除とは、当事者の一方が契約上の義務を履行しない場合や、契約目的が達成不可能となった場合などに、契約を無効にすることを指します。契約の解除により、当事者は契約上の義務から解放されることになります。解除は、契約書に記載されている条項に従って行われるか、裁判所の判決によって行われます。

解除権の種類

契約の解除権の種類

契約を解除する権利には、いくつかの種類があります。

* -債務不履行による解除権- 相手方が契約で定められた義務を果たさなかった場合に、解除することができます。
* -遅延解除権- 相手方が契約の履行を遅らせた場合に、一定の期間を経過すると解除することができます。
* -心裡留保解除権- 契約締結時に重大な事実を知らされていない、または誤解があった場合に、相手方に通知することで解除することができます。
* -催告解除権- 相手方に契約違反を催告（通知）し、一定期間内に履行を求めますが、それでも履行されない場合に解除することができます。
* -自由解除権- 契約に定められている条件が満たされた場合、無条件で解除することができます。

解除の効果

-解除の効果-

契約を解除すると、契約は遡及的に消滅します。つまり、契約が初めから存在しなかったことと同じ扱いになります。したがって、解除前までに履行された義務は白紙となり、すでに履行された給付は返還しなければなりません。さらに、解除後の債務は発生しません。ただし、解除による損害賠償が発生する場合がありますので、注意が必要です。また、解除の効力は当事者間だけでなく、第三者に対しても及ぶことに留意しましょう。

解除の手続き

-解除の手順-

契約の解除は、合意に基づく解除と法定解除の2種類があります。合意に基づく解除は、当事者同士で契約を解除することであり、書面を作成したり、口頭で合意したりします。一方、法定解除は、法律で定められた特定の条件が満たされた場合に自動的に解除されるものであり、契約違反、履行不能、事由の発生などが該当します。

法定解除を行う場合は、解除の旨の意思表示相手方に通知する必要があります。通知には、解除の理由や解除の効力発生日などを記載し、書面で行うのが一般的です。ただし、緊急の場合は、口頭や電話での通知も認められます。通知時には、契約書の返還や履行済み部分の代金の支払いの請求など、必要な手続きに関する事項も併せて伝える必要があります。