空中権とは？
不動産取引の初心者
空中権について教えてください。
不動産の研究家
空中権とは、他人（土地所有者）の土地の上下空間における一定の範囲（層）を利用する権利のことです。地下鉄の敷設や電線の架設などに使われます。
不動産取引の初心者
空中権と地下権の違いは何ですか？
不動産の研究家
空中権は土地の上空（地上空間）を利用する権利、地下権は土地の地下空間を利用する権利です。利用する空間が違うのみで、法的性質は同じです。
空中権とは。
「空中権」とは、不動産に関連する用語で、地下や地上の空間を区分（層）して、建造物の所有目的に使用するための地上権のことです。地下鉄を他人の土地に敷設したり、地上空間に電線を架けたりする場合に設定されます。空中や地下を利用することから、「空中権」や「地下権」と呼ばれることもあります。
以前は、賃借権、地上権、または地役権の設定によって行われていましたが、必ずしも適切ではなかったため、1966年に新たに設けられました。通常の地上権とは、土地利用の範囲が異なるだけで、法律上の性質は同じです。土地所有者との契約によって設定されますが、利用方法は契約によって定められます。すでに地上権者や賃借人などの土地使用権者がいる場合は、設定にあたってはこれらすべての者の同意が必要となります。
空中権の定義
-空中権の定義-
空中権とは、土地の所有権から派生した権利であり、その土地の上空にある一定の範囲の空間を占有、利用、処分する権利のことです。地上権や賃借権と同様に物権の一種とされ、所有権に準じる強い権利を有します。
空中権の範囲は、土地の境界線から垂直に延びる上下の空間です。上下の範囲は法律や用途によって異なりますが、一般的には地表から一定の高さまでの空間が対象となります。
空中権の種類
-空中権の種類-
空中権は、大きく分けて2種類あります。一つ目は「絶対的空中権」です。これは、土地の上に一定の空域が認められ、その空域内では、土地所有者は制限なく自由に利用することができます。ただし、航空交通や公共の安全に支障をきたすような利用は認められません。
もう一つは「限定的空中権」です。これは、土地の上に一定の空域が認められ、その空域内での利用が制限されます。例えば、ビルの建設など、土地の利用に直接関連する目的でのみ認められます。また、空域の範囲や高さも制限されることがあります。
空中権の用途
-空中権の用途-
空中権は多様な用途に利用できます。まず、高層建築の建設に役立ちます。建物に何層まで増築できるかを決定する際に重要な役割を果たします。さらには、都市計画にも使用され、建物の高さや容積などを規制します。また、電線や通信塔の設置にも不可欠です。これにより、都市部に必要なインフラを確保できます。さらに、広告看板の掲出や、イベントや展示会の開催のための臨時構造物の設置にも使用されています。
空中権の設定方法
空中権の設定方法
空中権の設定方法には主に2つあります。空中地上権の設定と特別地上権の設定です。空中地上権は、土地所有者から上空一定の空間を使用する権利を得るもので、一般的に高層ビルの建設などに利用されています。特別地上権は、土地所有者から一定の目的のために土地を使用する権利を得るもので、空中権の付与も可能です。どちらの方法も、土地所有者と利用者の間で契約を締結することにより設定されます。
空中権の注意点
-空中権の注意点-
空中権を取得する際には、いくつかの注意点があります。まず、空中権は地上権と同様に地上権設定登記が必要な点です。地上権と同様の手続きが必要となるため、費用と時間がかかります。また、空中権は地上権よりも権利期間が短いのが一般的です。地上権は通常30年以上設定できますが、空中権は10〜20年程度の場合が多く、権利期間が終了すると自動的に地上権に戻ります。さらに、空中権は地上権と比べて高額なことが多いです。空中権は貴重な空間の権利であるため、地上権よりも取得費用が高くなる傾向にあります。
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