目標容積率とは？ 不動産関連の知識を深めよう
不動産取引の初心者
『目標容積率』ってなんですか?
不動産の研究家
『目標容積率』は、将来公共施設が整備されることを想定して定められる、将来的な容積率のことです。
不動産取引の初心者
公共施設とは具体的にどのようなものですか?
不動産の研究家
公園や道路、学校や病院など、居住者や地域住民が利用する施設が公共施設として想定されます。
目標容積率とは。
不動産関連用語の「目標容積率」とは、平成4年の都市計画法改正で導入された誘導容積制度で用いられる容積率のことです。これは、将来、公共施設が整備され、行政機関が交通安全や防火衛生上の問題がないと認めたときに適用されます。
この目標容積率は、公共施設が整備される前の段階で適用される「暫定容積率」とともに、地区整備計画で定められ、条例でも規定されています（都市計画法第12条の5第4項）。
目標容積率の定義
目標容積率とは、都市計画において、一定の土地における建物の敷地面積に対する延床面積の割合を表す指標です。この指標は、その土地に建築できる建物の大きさと規模を規制するもので、都市の景観や居住環境を確保するために設定されています。具体的には、土地の用途や地域によって目標容積率が異なり、商業地域や都心部では高くなっている傾向があります。
目標容積率が適用される条件
目標容積率が適用される条件として、まず挙げられるのは、都市計画法による用途地域指定が「住居系」であることです。住宅を建てる際に、この用途地域に該当することが適用条件の一つとなります。さらに、敷地規模も関係しており、原則として300m²以上の敷地が必要になります。ただし、特定の市町村では、この敷地規模の要件が緩和されている場合があります。また、敷地形状も考慮され、長方形や正方形など、一定以上の整形で、かつ一定以上の前面道路の幅員が必要となります。これらの条件を満たすことで、目標容積率が適用され、建物の規模や容積が定められます。
目標容積率のメリット・デメリット
目標容積率とは、都市計画において一つの敷地に建設できる建物の延べ床面積と敷地面積の割合を示す指標です。この目標容積率は、都市計画によって決められ、エリアによって異なります。
目標容積率のメリットとしては、都市の計画的な開発を図れる点が挙げられます。目標容積率を定めることで、建物の密度をコントロールし、都市環境の保全や防災対策に役立てられるからです。また、容積率を高く設定することで、土地の有効活用が図れ、住宅や商業施設の供給量が増えます。
一方で、目標容積率のデメリットとして、建築物の自由度が制限される点が挙げられます。容積率が低いと、建物の大きさが限定され、設計の自由度が低くなります。また、容積率が高いと、建物の密集度が高くなり、日照や風通しなどの居住環境の悪化につながる可能性があります。
目標容積率が用いられる地域
目標容積率が用いられる地域とは、都市計画法に基づき、都市計画で定められた一定の地域を指します。この地域内では、建築物の容積率が規制され、都市の環境や景観を保全することを目的としています。具体的には、住宅地や商業地、工業地など、用途によって目標容積率が設定されています。たとえば、住宅地では緑地や公園を確保するため、比較的低い目標容積率が設定されることが多く、一方、商業地では容積率を高く設定し、商業活動を活発化させることができます。このように、目標容積率は地域の特性や用途に応じた建築物の規模を管理し、良好な都市環境を維持するために用いられています。
目標容積率の決定プロセス
目標容積率の決定プロセスに関しては、自治体が主導して決定されます。まず、都市計画法に基づき、都市計画区域が都市計画区域と市街化調整区域に区分されます。都市計画区域は、さらに住居系地域、商業系地域、工業系地域などに用途地域が指定されます。その際、各用途地域ごとに容積率の制限が定められ、その数値が目標容積率となります。この容積率は、地域の特性や土地利用の適正化を図るため、自治体が総合的に考慮して決定しています。
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