区分所有建物の敷地利用権とは？

2024-03-25

区分所有建物の敷地利用権とは？

不動産取引の初心者

先生、『区分所有建物の敷地利用権』について詳しく教えていただけますか？

不動産の研究家

『区分所有建物の敷地利用権』とは、区分所有建物の専有部分（各自の部屋や店舗スペースなど）を所有するために、建物の敷地を利用する権利のことだよ。区分所有の形態によって利用権が異なることがあるんだ。

不動産取引の初心者

なるほど。土地利用権は所有権が一般的なんですか？

不動産の研究家

そうだね。全員が敷地を所有している場合は、専有部分の面積に応じた持分による共有の関係になる。全員が一体として地上権や賃借権を設定している場合は準共有となるよ。賃借権の場合は、個別的に内容を決めることもできるんだ。

区分所有建物の敷地利用権とは。

区分所有建物の敷地利用権とは、区分所有建物の専有部分を所有するために、その建物の敷地を使用する権利のことです。

区分所有の形には、縦割り型、横割り型、複合型があり、それに応じて利用権も異なる場合があります。

敷地利用権の形態としては、所有権が最も一般的ですが、区分所有者全員で敷地全体を所有する場合には、専有部分の面積に応じた持分の割合で共有することになります。

地上権や賃借権の場合も、全員で一体として設定していれば準共有となります。ただし、賃借権では物権法定主義の制約がないため、個別的に賃借権の内容を決めることもできます。

敷地利用権を持たない区分所有者に対しては、その専有部分の収去を求める者から、区分所有権の時価による買取りを求められることがあります。

区分所有建物の敷地利用権とは？

区分所有建物の敷地利用権とは、区分所有建物の敷地を利用する権利のことです。区分所有建物とは、1つの建物が複数の所有者に所有されている建物のことで、各所有者は専有部分と共有部分を持っています。専有部分とは、各所有者が独自分離して利用できる部分（部屋など）で、共有部分とは、すべての所有者が共同で利用する部分（廊下やエレベーターなど）です。区分所有法では、区分所有者は敷地を共同で所有していますが、共有部分については、敷地利用権を専有部分の割合に応じて行使することができます。つまり、区分所有者は、専有部分の大きさに応じて、共有部分を利用する権利を持っています。

区分所有の形態と敷地利用権

区分所有建物の敷地利用権は、区分所有者が建物の敷地を共同で所有・使用する権利のことです。この権利は、区分所有法によって定められています。区分所有形態によって、敷地利用権の内容は異なります。

区分所有には、二つの形態があります。一つは、敷地を専有部分と共有部分に分ける「単独所有権方式」です。この方式では、専有部分は区分所有者に単独で所有され、共有部分は区分所有者全員で共同で所有します。もう一つは、敷地を共有部分のみとする「共有権方式」です。この方式では、敷地全体が区分所有者全員で共同で所有されます。

どちらの方式が採用されるかは、区分所有建物の規模や用途などによって異なります。単独所有権方式は、大規模なマンションやオフィスビルなどで多く採用されています。一方、共有権方式は、小規模な住宅や店舗などで多く採用されています。

土地利用権としての敷地利用権

区分所有建物の敷地利用権には、「土地利用権としての敷地利用権」があります。これは、建物が建っている土地に対して、所有者とは異なる者が利用する権利のことです。土地の所有者に代わって、一定期間土地を使用したり、建物を建築したりする権利が与えられます。

この敷地利用権は、建物の所有者や土地所有者との契約で定められます。契約内容には、利用期間、利用目的、賃料や使用料などが含まれます。土地利用権者には、土地を専有的に利用する権利が認められますが、土地の所有権は移転しません。

地上権・賃借権としての敷地利用権

区分所有建物では、土地の所有権と建物の所有権が分離されています。そのうち、土地を使用する権利である敷地利用権が地上権や賃借権として設定される場合があります。

地上権とは、土地所有者から一定期間にわたって土地を使用して建物を建築・利用する権利です。賃借権は、土地所有者から土地を借りて使用する権利で、地上権よりも期間が短く、建物を建築する目的以外の利用が認められることもあります。これらによって、土地所有権を持たない者が区分所有建物を所有・使用することができます。