主物と従物 – 不動産用語のわかりやすい解説
不動産取引の初心者
先生、主物と従物の関係がよく分かりません。
不動産の研究家
主物は独立した物で、従物は主物の効用を助けています。
不動産取引の初心者
なるほど。では、家は主物ですか？
不動産の研究家
はい。家、つまり建物が主物です。そして、建具や畳などが従物になります。
主物・従物とは。
法律用語の「主物・従物」とは、建物と畳や建具、本屋（母屋）と離れなど、それぞれ独立して存在するものの、同じ所有者のもので、一方のものがもう一方の機能を継続的に補助している（普段利用するために付随させている）場合のことです（民法87条1項）。主物は補助されるもので、従物は補助するものです。
主物と従物の関係は動産同士（例：鞄と鍵、羽織と紐）の場合もあれば、不動産と動産、不動産同士の場合もあります。従物は主物に従って処分されるため（同条2項）、建物を売却したり抵当権を設定したりすると、建具などの従物も含まれます。特にこれを除外する約束がない限り、所有権も移転し、抵当権の効力もおよびます（建物と一緒に競売に出される）。
主物と従物の定義
-主物と従物の定義-
不動産取引における「主物」とは、独立して存在し、経済的価値を持つものを指します。土地や建物といった、不動産そのものが主物です。一方、「従物」とは、主物に附属しており、その使用に不可欠なものを指します。たとえば、土地に建つ住宅、建物の備え付けの設備、庭木などが従物です。
主物と従物は、法的性質が異なります。主物は独立した財産であり、従物は主物に従属した財産です。従物を単独で処分することはできませんが、主物を処分すれば従物も一緒に処分されます。
主物と従物の関係
主物とは、土地などの不動産全体のことであり、その構成要素となるものを従物といいます。従物は、主物の利用を便利にするために付随したものであり、主物と一体となって存在します。
例えば、土地に建つ建物、備え付けの棚やクローゼット、庭に設置された物置などは、すべて従物に該当します。ただし、一時的に設置されたテントやプレハブなどの仮設物は従物とはなりません。
不動産における主物と従物
不動産の世界では、「主物」と「従物」という重要な概念があります。主物とは、本来の目的を果たすために不可欠な部分を指し、従物とは、主物の利用をさらに便利にするために付加された部分を指します。例えば、家屋が主物であり、その敷地は従物とされています。
主物と従物の処分の原則
主物と従物の処分の原則は、不動産の所有者が主物や従物を処分する場合に適用されます。原則として、主物を処分すると従物も一緒に処分されます。例えば、土地を売却すると、通常は土地に付属する建物や設備も一緒に売却されます。
ただし、この原則には例外があります。例えば、所有者が主物を共有している場合や従物が主物と用途や機能が異なる場合などです。このような場合は、従物を主物から分離して処分することができます。
主物と従物の実務的な意義
主物と従物の実務的な意義
主物と従物の区別は、不動産取引や日常業務においてさまざまな実務的な影響を及ぼします。たとえば、不動産の売買においては、主物が建物で従物が土地の場合、建物のみが売買の対象となり、土地は従物として建物の所有者に帰属します。また、不動産の賃貸借においては、主物が建物で従物が駐車場の場合、建物の賃料に駐車場の利用料が含まれる場合があります。さらに、不動産の評価においては、主物である建物の価値が従物である土地の価値よりも重視される傾向があります。
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