借地契約の更新とは？仕組みと旧借地法との違い

2024-03-24

借地契約の更新とは？仕組みと旧借地法との違い

不動産取引の初心者

『借地契約の更新』について教えてください。

不動産の研究家

『借地契約の更新』とは、借地権の存続期間が満了したときに、借地契約をさらに継続することをいいます。当事者の合意による更新が一般的ですが、借地人からの請求や使用の継続に対して土地所有者が異議を述べない場合にも、土地所有者に特別な事情がない限り更新されます。

不動産取引の初心者

なるほど、借地人からの請求や使用の継続でも更新されるんですね。

不動産の研究家

ただし、平成4年7月31日までに借地契約が締結された土地については、旧借地法が適用され、今後の更新についても旧借地法が適用されます。

借地契約の更新とは。

不動産用語の「借地契約の更新」とは、借地権の期限が切れたときに、借地契約をさらに継続させることを指します。当事者同士の合意による更新は当然ですが、借地借家法や旧借地法でも、借地人が更新を請求した場合（借地借家法5条、旧借地法4条）や、借地人が土地の使用を継続しているにもかかわらず土地所有者が異議を述べなかった場合（借地借家法5条2項、旧借地法6条）には、土地所有者に正当な理由（自己使用など）がない限り、契約を更新することが定められています。また、旧借地法が適用されていた期間（平成4年7月31日まで）に借地契約が結ばれた土地については、その後の更新についても旧借地法が適用されます（借地借家法附則6条）。

借地契約の更新の仕組み

借地契約の更新とは、設定された借地期間が終わった後に、借地権者と地主の間で結んだ借地契約を更新することを指します。期間は通常20年または30年で設定され、期間終了時に借地権者は更新の申し入れを行うことができます。

借地権者は借地期間終了の1年前から更新の申し入れをすることができ、地主は3か月以内に合意するか拒否するかを返答しなければなりません。地主が合意しない場合、借地権者は裁判所に調停を申し立て借地条件の変更を請求できます。

また、借地権者が更新を申し出なかったり、申し出の時期を過ぎた場合は、借地権は消滅します。この場合、借地権者は地主に土地を返還しなければなりません。

借地借家法と旧借地法の違い

借地借家法と旧借地法は、借地契約の更新に関する規定が大きく異なります。旧借地法では、借地権者は更新時に地主に更新料を支払う必要がありましたが、借地借家法では更新料の支払いが原則不要となりました。また、旧借地法では更新期間は最長20年でしたが、借地借家法では最長50年に延長されています。さらに、借地借家法では借地権者保護の強化が図られており、借地人が合理的な理由なく更新を拒否することはできない更新拒絶権の制限が導入されています。これらの違いにより、借地契約の更新に関する借地権者の負担が大幅に軽減されています。