借家権の対抗力とは？重要なコトが1分でわかる
不動産取引の初心者
「借家権の対抗力」について教えてください。
不動産の研究家
「借家権の対抗力」は、借家人が目的家屋の譲受人や二重に賃借した者に対して、自分の賃借権を主張できることを指します。
不動産取引の初心者
登記をしなくても対抗できるのですか？
不動産の研究家
そうです。借地借家法では、建物の引渡しがあるだけで、譲受人や二重賃借人に対抗できます。この規定は、借家人の権利を保護することを目的としています。
借家権の対抗力とは。
賃貸借に関する用語「借家権対抗力」とは、借家人が建物の買い手などに対して、自分の賃借権を守ることができることを指します。
例えば、大家の甲さんが乙さんに貸している家を丙さんに売った場合、通常であれば乙さんは丙さんに対して賃借権を主張することはできません。しかし、民法では、乙さんが賃借権を登記していれば丙さんに対抗できるとしています（民法第605条）。ただし、この場合、甲さんは乙さんの登記に協力する義務はなく、実際に登記されるケースは少ないようです。
そこで、借地借家法では、乙さんが登記をしていなくても、建物の引き渡しがあれば丙さんに対抗できると定めています（借地借家法第31条）。これによって、借家人の乙さんが保護されています。
借家権の対抗力とは
借家権の対抗力とは、所有者や第三者が建物を売却したり抵当権設定したりしても、借家人が正当な借家権を主張できる権利のことです。つまり、たとえ建物が売られても、借家人は引き続き住み続けることができます。これは、借家保護法によって定められており、借家人の権利を保護することを目的としています。
借家人の保護を強化する仕組み
借家人の居住権を守る仕組みとして「借家権の対抗力」があります。これは、家主が借家人を立ち退かせる際に、借家人が所有権と同じ権利を主張できる制度です。具体的には、家主が借家人に立ち退きを求めた場合、借家人が正当な理由なく立ち退きを拒否すれば、家主は借家人を強制的に立ち退かせることはできません。この制度により、借家人は正当な理由なく一方的に立ち退きを強制されるリスクから守られます。
借地借家法の31条
-借地借家法の31条-
借家権は、対抗力を持つ権利です。これは、抵当権など他の物権を主張する第三者に対しても、借家権が優先されることを意味します。この対抗力は、借地借家法第31条に定められています。
同条では、借家権が対抗力を持つために必要な要件として、次の2点を挙げています。
1. -登記-借家権を登記すること
2. -占有-借家人が家屋を占有すること
以上の要件を満たせば、借家権は第三者に対しても対抗することができます。つまり、たとえ所有者が抵当権を設定したとしても、登記された借家権を守るために、借家人は家屋を利用し続ける権利があります。
家主の登記義務の不存在
家主の登記義務の不存在
借家権を第三者に対抗させるためには、登記する必要がありますが、家主にはこの登記義務はありません。そのため、家主が借家権の存在を登記していない場合でも、借家権は第三者に対抗できます。これは、家主が借家権を隠して第三者に売ったり貸したりすることを防ぐための措置です。
不動産取引における注意点
不動産取引を行う際には、借家権の対抗力に注意が必要です。借家権は、借地借家法によって定められた権利で、借主が賃貸物件を一定期間占有・使用できることを保障するものです。この権利は、不動産の登記簿に記載されていない場合でも、第三者に対して対抗することができます。そのため、不動産を購入する際には、その物件に借家権が存在しないかどうかを十分に確認することが重要です。
借家権の存在が確認された場合は、売買契約に借主との合意事項を記載するなど、適切な対応が必要になります。そうしないと、後でトラブルが発生する可能性があります。
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