担保抹消ローンとは？買い替え時の住宅ローンの活用法
不動産取引の初心者
「担保抹消ローン」とはどういうものですか？
不動産の研究家
それは買い替えや住み替えの際に、担保割れが発生したときに利用するローンです。担保割れとは、自宅を売却した時の売却益が、住宅ローンの残債を下回る状態のことです。
不動産取引の初心者
担保割れが発生したら、住宅ローンを完済しなければ自宅を売却できないんですよね？
不動産の研究家
その通りです。担保抹消ローンを使うと、新しい住宅分に加えて、担保割れ分も借りられるため、住宅ローンの完済と自宅の売却が可能になります。
担保抹消ローンとは。
不動産関連の用語で「抵当権抹消ローン」というものがあります。住宅を売却するとき、売却益（売却価格から諸費用を差し引いた金額）が、住宅ローン残債より少ないケースがあります。これを「抵当権抹消義務付き売却」と呼び、不足分を貯蓄などから支払って住宅ローンを完済し、抵当権を抹消しないと売却できません。
「抵当権抹消ローン」とは、住宅を買い替える際に抵当権抹消義務付き売却が生じた場合、新しい住宅の代金に加えて、抵当権抹消にかかる分の融資を受けられるローンのことです。かつては「抵当権抹消ローン」や「担保抹消ローン」などと呼ばれていましたが、近年は「買い替えローン」や「住み替えローン」という呼び方が一般的になっています。
担保抹消ローンの概要
担保抹消ローンは、住宅ローンを完済した後に担保を抹消し、その物件を売却して得た資金を新たな住宅ローンの頭金等に活用するローンです。
まず、住宅ローンの完済後に「担保抹消登記」を行います。これにより、住宅ローン会社の抵当権が抹消され、物件にかかっていた抵当権がなくなります。その後、物件の売却手続きを進め、売却代金を新たな住宅ローンの頭金や諸経費に充てます。
担保抹消ローンを利用することで、新たな住宅の購入金額を小さく抑えたり、頭金が不要になったりするため、より有利な住宅ローンの条件で契約することができます。また、担保抹消ローンの金利は一般の住宅ローンより高めに設定されていることが多いですが、頭金が手元に残るため、トータルでの返済負担を軽減できる場合があります。
担保抹消ローンのメリット
-担保抹消ローンのメリット-
担保抹消ローンの最大の特徴は、住宅ローンの完済に伴い、担保となっていた住宅の抵当権を抹消できることです。これにより、家を自由に売却したり、担保として別の融資を利用したりすることが可能になります。
また、担保抹消ローンは物件の評価額を担保とするので、安定的な収入があれば比較的審査が通りやすいというメリットがあります。住宅ローンを完済した高齢者や、住宅ローン返済中の収入が不安定な方でも利用しやすいローンです。さらに、担保抹消ローンを利用すると、住宅ローンの金利が下がる可能性もあります。
担保抹消ローンのデメリット
担保抹消ローンにはデメリットも伴います。まず、無担保ローンになるため通常よりも金利が高く設定されます。また、審査が厳しく、借り入れ可能な金額が低額になる可能性があるため、買い替えたい住宅の価格によっては利用できないケースがあります。さらに、担保がないため、返済が滞った場合に不動産が競売にかけられることはありませんが、代わりに連帯保証人を立てる必要がある場合があり、連帯保証人に迷惑がかかる可能性があります。これらのデメリットを踏まえて、担保抹消ローンを活用するかどうかの判断を慎重に行うことが重要です。
担保抹消ローンを利用する際の注意点
担保抹消ローンを利用する際の注意点
担保抹消ローンを利用する際には、いくつかの注意点があります。まず、担保を抹消するためには、ローン残債を一括返済する必要があります。そのため、利用にあたっては、十分な資金を用意することが不可欠です。また、担保を抹消すると、それまで担保となっていた物件は、売却や担保設定が自由になります。ただし、ローン残債を全額返済しておらず、新たな住宅の購入資金として利用する場合は、新たに住宅ローンを組む必要があります。この場合、新しいローンの審査において、借入可能額が減る可能性があります。さらに、担保抹消ローンを利用すると、それまでのローンより金利が高くなる場合もあります。契約前に金利や手数料の内容を十分に確認し、比較検討することが重要です。
担保抹消ローンの審査基準
担保抹消ローンの審査基準は、一般的な住宅ローンの審査基準とは異なります。通常、住宅ローンでは、 担保として購入した住宅が求められます。しかし、担保抹消ローンでは、すでに 住宅のローンを完済していることを条件としています。このため、収入や返済能力の審査がより重視されます。また、 安定した収入や 十分な貯蓄があることが求められる場合もあります。さらに、 過去の返済実績や 信用情報も審査の重要な要素となります。
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