不動産用語：時効とは？
不動産取引の初心者
先生、時効について教えて下さい。
不動産の研究家
時効とは、一定期間事実状態が続くと、その事実状態が権利関係として認められる制度のことだよ。
不動産取引の初心者
取得時効と消滅時効があるとのことですが、違いはなんですか？
不動産の研究家
取得時効は権利者のように振る舞う者を権利者と認める制度で、消滅時効は権利を行使しない者の権利を失効させる制度だよ。
時効とは。
「時効」とは、ある状態が一定期間続くと、その状態を本当の状態として認められる制度のことです（民法114条以下）。時効には、あるものを自分のものとして扱っている者を所有者と認める「取得時効」（同法162条以下）と、権利を行使しない者の権利を消滅させる「消滅時効」（同法166条以下など）があります。土地や建物の所有権を取得時効で取得するには、占有者が自分のものだと思って他人の土地や建物を堂々と占有している必要があります。このとき、占有の開始時にこの誤信に過失がなければ10年、過失があれば20年で時効が完成します（同法162条）。ただし、占有者がこの権利を得るためには、時効が完成した後も時効の効力を主張する必要があります（同法145条）。また、権利者が時効を妨げる場合は、時効の完成前に明け渡し請求をするなどして時効を中断しなければなりません（同法147条）。
時効制度とは
不動産の世界では、「時効」という法律上の制度が関わってきます。時効制度とは、ある権利を一定期間行使しないと権利が消滅してしまう制度のことです。例えば、土地や建物の所有権について、一定期間以上権利を主張せず放置していると、その所有権が消滅してしまいます。
時効の種類
-時効の種類-
時効には、取得時効と消滅時効の2種類があります。取得時効とは、他人の土地や建物を一定期間占有することで、その所有権を取得できる制度です。消滅時効とは、債権や債務が一定期間行使または請求されなかった場合に、その権利が消滅する制度です。どちらの時効も、占有や行使・請求などの要件を満たすと、法律上、時効によって権利が認められます。
不動産所有権取得時効
不動産所有権取得時効とは、他人の土地や建物を一定期間、占有し続けることで、その不動産の所有権を取得する方法です。この場合の占有とは、自己が所有者であるかのように外観上支配している状態を指します。
取得時効が成立するためには、以下の要件を満たす必要があります。
* 善意占有者は、自分が他人の土地や建物を占有していることを認識していないこと。
* 自己のために占有者は、自分の所有権の意思で占有していること。
* 平穏占有が妨げられていないこと。
* 継続的占有が一定期間継続していること。
取得時効の期間は、土地の場合は10年、建物や工作物の場合は5年とされています。ただし、悪意で占有していた場合は、期間が2倍に延長されます。
時効完成と時効援用
「時効完成」とは、権利者が一定期間権利を行使しなかった場合に、その権利が消滅することを指します。不動産の場合、所有権に関する時効の期間は20年です。つまり、20年間所有者が何らかの権利を行使しなければ、所有権は時効によって消滅します。
「時効援用」とは、時効が完成したことを裁判所に主張し、自分の権利を主張することです。時効援用は、所有権の取得や保存のために利用されます。時効援用を行う際には、時効期間が経過していることを証明する必要があります。
時効の中断
時効の中断とは、一定期間経過で時効が完成するのを妨げる行為のことを指します。時効を中断させるためには、時効の完成を妨げる明確な意思表示が必要です。例えば、権利者から債務者に対して請求書を送付したり、裁判所に訴訟を提起したりすることが中断行為にあたります。この中断行為を行うと、それまでの時効期間がリセットされ、新たな時効期間が開始します。
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