宅地造成とは？用語解説と規制

2024-03-24

宅地造成とは？用語解説と規制

不動産取引の初心者

「宅地造成」ってどういう意味ですか？

不動産の研究家

「宅地造成」とは、住宅地にするために土地の形質を変更することだね。

不動産取引の初心者

なるほど。開発許可が必要な場合があると聞きました。それはどういうときですか？

不動産の研究家

一定規模以上の土地を造成する場合は、開発許可が必要になるよ。

宅地造成とは。

「宅地造成」とは、もともと住宅地ではなかった土地（森や農地など）を、住宅地などに適した形にするための工事のことです。また、すでに住宅地だった土地を、例えば工場跡地を住宅地に切り替える場合も「宅地造成」と呼ばれます。

都市計画法などでは、一定の広さ以上の土地で宅地造成を行う場合は、都道府県知事などに「開発許可」をもらう必要があります。さらに「宅地造成等規制法」では、都道府県知事が、宅地造成によって崖崩れや土砂災害が起こりそうな市街地などの地域に、一定の基準以上の宅地造成工事を義務付ける「宅地造成工事規制区域」を指定できます。

「一定の基準以上の宅地造成工事」とは、具体的には次の工事です。

* 地面を掘る「切土」で、高さ2メートル以上の崖ができる工事
* 地面を盛る「盛土」で、高さ1メートル以上の崖ができる工事
* 切土と盛土を同時に行い、盛り土が1メートル以下でも切土と合わせて高さ2メートル以上の崖ができる工事
* 切土・盛土の高低差とは関係なく、宅地造成の面積が500平方メートルを超える工事

なお、「崖」とは、地面に対して30度以上の角度の土地で、固い岩盤（あまり風化していないもの）以外のものを指します。

宅地造成とは

宅地造成とは、森林や農地などの未開発地を住宅地や商業地などの居住可能な土地に変えるプロセスです。このプロセスには、土地の整地、道路やインフラの建設、区画整理などが含まれます。宅地造成により、都市の拡大や人口増加に対応するための新しい住居や事業所の用地が確保されます。また、生活の質向上や地域経済の活性化にもつながります。

宅地造成に必要な開発許可

宅地造成では、開発行為を開始する前に、開発許可を得ることが義務付けられています。この許可は、開発行為の規模や内容に応じて、都道府県や市町村が所管します。開発許可は、開発行為が都市計画法や建築基準法などの法令に適合し、周辺環境に悪影響を及ぼさないことを確認する目的で審査されます。許可がなければ開発行為を開始することはできず、また、許可を得た後でも、許可条件に違反した開発行為を行った場合、是正命令や罰則が科される可能性があります。

宅地造成等規制法と宅地造成工事規制区域

宅地造成等規制法と宅地造成工事規制区域は、宅地造成を規制するための法律と区域です。宅地造成等規制法は、土砂災害や水害を防ぐため、宅地造成工事を行う際の基準や規制を定めています。

一方、宅地造成工事規制区域とは、土砂災害や水害の危険性が高いと指定された区域です。この区域では、宅地造成工事を行う際には、宅地造成等規制法の厳しい基準を満たす必要があります。また、区域内で宅地分譲を行う際には、行政の許可が必要になります。

一定基準以上の宅地造成工事に必要な措置

大規模な宅地造成工事を行うときには、一定の基準を満たす必要があります。具体的には、面積が5000平方メートル以上、造成する区画が10区画以上となる場合は、都道府県知事に届出が必要です。また、面積が1ヘクタール以上の場合には、環境影響評価の実施が必要になります。さらに、河川改修や道路の新設など、周辺の環境に影響を与えるような工事を伴う場合は、関係する行政機関への許可や承認が必要となります。これらの措置は、周辺環境への影響を最小限に抑え、安全で快適な宅地を造成することを目的としています。