知っておきたい不動産用語「既存道路」
不動産取引の初心者
既存道路ってどんな道路ですか？
不動産の研究家
建築基準法の施行時に都市計画区域内にあった幅員4m以上の道路のことです。
不動産取引の初心者
建築基準法が施行される前にあった、幅員4m未満の道でも既存道路になるのはなぜですか？
不動産の研究家
特定行政庁が指定した道路になっているからです。公道でも私道でも指定可能です。
既存道路とは。
「既存道路」とは不動産関連の用語で、建築基準法が施行された昭和25年11月23日に都市計画区域内にあった道路（後に都市計画区域に編入された場合は、編入時にあった道路）のうち、幅が4メートル以上のものを指します。また、建築基準法施行時に既に建物が並んでいた幅が4メートル未満の道路で、市町村などの特定行政庁が指定した道路も「既存道路」として扱われます。これらは公道、私道であることを問いません。
既存道路とは
-既存道路とは-
既存道路とは、すでに存在していて公衆の通行に供されている道路のことを指します。市街地で区画整理や開発等が行われる際に整備される道路だけでなく、それ以前からある道路も含まれます。
既存道路は、その形態や管理区分によってさらに分類されます。公道として管理されている道路を公道といい、私有地を通過している道路は私道と呼ばれます。また、道路の管理者は国、都道府県、市町村などになります。
既存道路の条件
既存道路の条件とは、その道路がどのような条件を満たしているかを示すものです。道路の種類（私道か公道か）、幅員、建築基準法上の道路の種類（前面道路か側道か）、そして道路に対する敷地との関係（接道するか否か）などが含まれます。これらの条件は、建物の建築や増改築の可否、また建ぺい率や容積率の計算に影響します。既存道路の条件を正確に把握することは、不動産取引において非常に重要です。間違った情報に基づいて判断すると、思わぬトラブルに発展する可能性があります。
公道と私道の違い
不動産用語でよく耳にする「既存道路」とは、建物を建てる敷地の前にある道路のことです。この既存道路には、公道と私道があります。公道は、誰もが通行できる道路で、市町村が管理しています。一方、私道は、特定の所有者が所有する道路で、所有者以外の通行が制限されています。
公道と私道の大きな違いは、道路を自由に使えるかどうかにあります。公道は、誰でも通行できるため、通行料を支払ったり、所有者に許可を得たりする必要はありません。一方、私道は、所有者に許可を得なければ通行できません。また、私道は所有者の負担で維持管理されるため、公道よりも通行料や維持費がかかる場合があります。
既存道路の重要性
不動産業界ではよく耳にする「既存道路」という用語。この既存道路とは、都市計画決定または確認されている道路のことを指します。
その既存道路が不動産取引において重要なのは、建物の用途や建ぺい率、容積率といった建築計画に大きな影響を与えるためです。例えば、既存道路と建物の敷地境界線との距離が4m未満の場合、建ぺい率が50%以下に制限されることがあります。また、既存道路の幅員によって容積率や建物の高さ制限が決まることもあります。
したがって、不動産を購入したり建築計画を考える際には、既存道路の位置や幅員を確認し、建築計画に支障がないか十分に検討することが非常に重要です。
既存道路調査の方法
-既存道路調査の方法-
既存道路の調査を行うには、以下の方法があります。
* -現地確認- 実際に現地を訪れ、道路の状況や周囲の環境を確認する。道路の幅、路面の状態、歩道や排水路の有無などを確認する。
* -公図の確認- 市町村役場で取得できる公図を確認する。公図には、道路の位置や幅などが記載されている。
* -登記簿謄本・権利証の確認- 法務局で取得できる登記簿謄本や権利証を確認する。 これらの書類には、道路に関する権利関係が記載されている。
* -専門家への相談- 測量士や土地家屋調査士などの専門家に調査を依頼する。 専門家は、正確な測定や調査結果の分析を行うことができる。
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