第2種市街地再開発事業とは？仕組みや対象区域を解説
不動産取引の初心者
第2種市街地再開発事業について教えてください。
不動産の研究家
第2種市街地再開発事業は、災害発生リスクが高い地域や防災施設整備が必要な地域で行われる市街地再開発事業です。
不動産取引の初心者
対象となる地域にはどのような特徴がありますか？
不動産の研究家
老朽木造建築物の密集地や、避難広場や公園など防災上重要な公共施設を早急に整備する必要がある地域などが対象となります。
第2種市街地再開発事業とは。
市街地再開発事業の一種である「第二種市街地再開発事業」とは、災害発生リスクの高い老朽化した木造建築物が密集している地区や、避難施設の早期整備が求められる地区などを対象に行われるものです。災害復興を目的とした「災害復興市街地再開発事業」も含まれます。
この事業では、地方公共団体や都市再生機構などの公的な機関が、土地や建物の所有権を個別に買い取ったり収用したりします（管理処分方式または用地買収方式）。ただし、再開発後も当該地区に残りたい場合は、再開発ビル（マンションなど）の「区分所有権」などの対価を得ることも可能です。
個人や市街地再開発組合は、第二種市街地再開発事業を行うことはできません。
第2種市街地再開発事業の定義と特徴
第2種市街地再開発事業とは、老朽化や非効率的な都市機能を改善することを目的とした都市計画です。都市機能の低下や空洞化が深刻な特定の区域を対象に、土地の高度利用や公共施設の整備、都市環境の改善などを行います。事業主体は自治体や民間事業者などが担い、複数の土地所有者が共同で参画して進められます。
第1種市街地再開発事業との違い
第1種市街地再開発事業との主な違いは、事業の規模と目的です。第1種市街地再開発事業は、大規模な再開発を目的としており、対象区域が広く、商業機能や住宅機能などのさまざまな用途を組み合わせた複合的な開発が行われます。一方、第2種市街地再開発事業は、より限定的な再開発を目的としており、対象区域は比較的狭く、住宅機能を中心に整備が行われます。また、第1種市街地再開発事業では、事業主体が民間事業者であることが原則ですが、第2種市街地再開発事業では、地方公共団体が事業主体となる場合があります。
第2種市街地再開発事業の対象区域
第2種市街地再開発事業の対象区域は、大きく分けて2種類あります。1つ目は、「市街地衰退対策特別措置法」の規定に基づいて国土交通大臣が定める地区です。これらの地区は、一定の基準を満たす市街地で、衰退が進行しているか、将来衰退が予測される地域です。2つ目は、地方自治体が条例で定める地区です。地方自治体独自の基準に基づき、衰退化が進んでいるか、今後その恐れがある地区が対象となります。
土地所有権等の手続き（管理処分方式・用地買収方式）
土地所有権等の手続き
第2種市街地再開発事業では、土地所有者全員の同意が得られない場合があります。そのような場合に用いられるのが、「管理処分方式」と「用地買収方式」です。
管理処分方式では、一定の要件を満たす場合に、再開発計画に反対する土地所有者の土地使用権を強制的に処分して事業を実行します。しかし、土地所有権そのものは残されるため、事業完了後に土地を返還することができます。
一方、用地買収方式では、反対する土地所有者の土地を強制的に買収して事業を実行します。土地所有権は開発業者に移転し、土地は返還されません。ただし、土地所有者には補償金が支払われます。
施行者の役割と住民の権利
施行者の役割
第2種市街地再開発事業では、指定された市町村が事業の施行者となります。施行者は、事業計画の策定や事業実施を行う責任を負い、事業区域内の土地を収用したり、建築物の移転を命じたりする権限を有しています。
住民の権利
一方、事業区域内の住民は、再開発事業に関与する権利を持っています。具体的には、事業計画への意見提出や、収用や移転の手続きに対する異議申し立てなどがあります。また、住民は再開発事業に伴う恩恵を受ける権利もあり、区画整理によって取得した土地の面積増加や、再開発後の建築物の利用による利益を享受できます。
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